Украина. Что будет с ценами на недвижимость в 2017 году

СМИ решили выяснить, по какому сценарию будет развиваться киевский рынок недвижимости в 2017, как изменятся цены на квартиры и грозит ли первичке напророченный экспертами коллапс.

Вторичка: плюс минус 10%

Прогнозы экспертов относительно тенденции на вторичном рынке жилья различаются кардинально. Тогда как одни ждут дальнейшего снижения цен, другие, наоборот, считают, что квартирам пора дорожать.

В 2016 г. в среднем по столице цены на вторичку просели на 12%, до $1114 за квадратный метр, сообщили в Олимп-консалтинге. По мнению вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, цены на вторичке стабилизировались и есть шанс, что в следующем году жилье в столице снова начнет дорожать.

“Мы видим, что в последние месяцы года цены колебались весьма условно, 0,1-0,5% в месяц, или на доллар-два на квадрате. То есть сейчас можно говорить о стабильности”, — пояснил Андрей Гусельников.

Эксперт надеется, что со второго квартала следующего года жилье на вторичном рынке начнет расти в цене. “Если не будет форс-мажоров”, — уточнил Гусельников.

Противоположного мнения придерживается гендиректор консалтинговой компании “Самсон” Александр Рубанов.

“Нет никаких предпосылок для улучшения ситуации. Рынок в стагнации и сколько он пробудет в таком состоянии, сложно прогнозировать. Нет самого главного — роста доходов населения. Нет попыток ни со стороны банков, ни со стороны государства стимулировать рынок недвижимости. Энергоносители дорожают, а значит, нагрузка на квадратный метр растет”, — перечисляет тревожные факторы эксперт.

По его мнению, квадратный метр на вторичном рынке подешевеет в следующем году на 10-15%. “Чем более ветхое жилье, тем быстрее оно будет терять в цене”, — подчеркнул Рубанов.

Аналитик SV Development Сергей Костецкий считает, что количество сделок в 2017 г. может снизиться, а вслед за этим — и цены.

“Несколько последних лет вторичная недвижимость была альтернативой банкам. Да, средства не пропадают, но и не приумножаются, ведь цена квадрата продолжает падать. Насколько просядут цены? Все будет зависеть от первичного рынка, точнее от того, как он сможет преодолеть кризис недофинансирования”, — считает Костецкий.

Первичка: курс на малометражки с ремонтом

Может показаться, что самым большим испытанием столичного рынка нового жилья в этом году стал скандал с объектами Войцеховского. Однако, на самом деле его влияние несколько преувеличено.

“Да, покупатель стал осторожней, проверяет объект и застройщика, и заказывает консультацию у юриста. И все равно делает выбор в пользу нового жилья. Идеально — в сданном в эксплуатацию доме или на вторичке в доме максимум пятилетнего возраста”, — сказала директор компании Best & Seller Ирина Луханина.

Среди факторов, сильнее всего влиявших на рынок недвижимости в 2016-м управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов назвал отсутствие работающей ипотеки.

“Хотя, согласно статистике НБУ, количество ипотечных кредитов увеличилось, однако, на рынке это не ощутимо. Причина — высокая учетная ставка НБУ для финансирования покупки недвижимости по ипотеке. Чтобы запустить рынок, необходимо хотя бы 15% для конечного потребителя (то есть, 11% от НБУ)”, — пояснил Артюхов.

Поэтому основной спрос (около 90%), как и в предыдущие два года, был сосредоточен в эконом-сегменте.

“Продается то, что представлено в диапазоне от 400 тыс. грн до 1 млн. грн — как в Киеве, так и в пригороде. Тенденции этого года — увеличение предложения мини-квартир с ремонтом и мебелью. И если инвесторы раньше искали проекты, сейчас ищут профессиональные команды, которым доверят инвестирование в квадратные метры под управлением”, — подчеркнул Артюхов.

По его оценкам, доля проданных квартир в новостроях на стадии сдачи в эксплуатацию увеличилась по сравнению с прошлым годом, с порядка 30 до 40%. О незначительном росте доли проданных квартир сообщают в Киевгорстрое. В “Интергал-Буде” рассказали, что до момента ввода домов в эксплуатацию продается не менее 75-80% квартир.

“Этот процент остается стабильным уже на протяжении нескольких лет. Достигать такого результата позволяет стабильная работа компании и подтвержденная репутация надежного застройщика”, — рассказала заместитель коммерческого директора компании “Интергал-Буд” Анна Лаевская.

Статистика продаж DIM по итогам года не демонстрирует каких-либо существенных изменений, в сравнении с 2015 годом, и по данным компании, на этапе ввода в эксплуатацию продается 98% от общего числа квартир.

“Именно такую динамику показывают и продажи в ЖК “Автограф”, стартовавшие в декабре 2015 г. Кроме того, по итогам 2016 года, мы можем отметить еще одну тенденцию: появилось больше инвесторов, вкладывающих в жилье на более ранних этапах строительства. Однако существует определенный сегмент квартир, который традиционно пользуется меньшим спросом, в сравнении с другими, в частности 3к+, с площадью от 100 кв. м.”, — пояснил руководитель департамента маркетинга группы компаний DIM Кирилл Верещагин.

Эксперты говорят, что некоторые застройщики намеренно раздувают статистику.

“У нас объемы сдачи жилья в эксплуатацию сравнимы с 2008-2009 годами, когда активно работало банковское кредитование. Сейчас же объемы, которые заявляют некоторые застройщики, маловероятны. Но особенность оформления договоров не позволяет это проверить, ведь в реестр собственников вносятся данные только при стопроцентной оплате квартиры в уже сданном доме”, — пояснил Сергей Костецкий.

Он предполагает, что 2017-й год будет очень сложным для рынка первичной недвижимости.

“Объемы растут, а количество сделок, признаем, падает. За год на фоне скрытой инфляции около 30% цены на квадратные метры в новостроях практически не изменились. Более того, я предполагаю, что они не вырастут и в следующем году, оставшись в рамках 18-25 тыс. грн. за кв.м. Покупательская же способность не увеличивается”, — подчеркнул Сергей Костецкий.

“На данный момент предпосылок для существенного пересмотра цен на рынке нет, — соглашается с ним Анна Лаевская. — Как и раньше, активнее всего покупатели будут приобретать жилье эконом- и комфорт-класса, на которое сейчас приходится около 70% от общего количества сделок. Фактическое отсутствие ипотечного кредитования приводит к тому, что цена играет для покупателей важную роль при выборе квартиры. Эта ситуация, судя по всему, в ближайший год не изменится”.

А вот прогноз от Киевгорстроя — цены будут расти.

“Прежде всего, потому что растет себестоимость строительства, значительную часть в которой составляют цены на строительные материалы. Удорожание стройматериалов связано с ростом цен на энергоносители. Скажется на цене и рост с января 2017 года минимальной заработной платы. Еще одна составляющая роста стоимости жилья — это спрос. Вопреки кризисным явлениям в экономике, интерес к объектам строительства постоянно растет. В то же время повышаются и требования к качеству строительства со стороны нынешнего покупателя”, — пояснили в Киевгорстрое.

По мнению Михаила Артюхова, ни цена, ни структура спроса и предложения в 2017 году не изменится.

“Наиболее заметным трендом станет увеличение предложения мини-квартир с ремонтом и мебелью. Сегмент таких квартир будет развиваться динамичнее всего”, — говорит Артюхов.

Еще одним трендом он назвал уменьшение этажности строительства в районах, прилегающих к центру столицы, а также в пригороде.

“Это связано с тем, что покупатели хотят получить свою квартиру как можно быстрее. Хотя, стремление строить высокие здания всегда было и будет. Таких проектов просто станет меньше, сосредоточены они будут преимущественно в центре столицы и максимально оптимизированы с точки зрения расходов на эксплуатацию и энергосбережения”, — пояснил Михаил Артюхов.

Оксана Гришина

Опубликовано на сайте: 2017-01-18