Украина. Мыльный пузырь недвижимости. Когда он лопнет?

«Золотой век» извлечения супербарышей от продажи недвижимости уже не повторится.

Я рыдаю от умиления, когда читаю в СМИ заявления экспертов по рынку недвижимости. Приблизительно раз в неделю где-нибудь на сайтах появляются заметки, что вот на протяжении последнего периода (чаще всего, за отчетный месяц) цены на квартиры в Киеве подросли (называю условно) на 0,7%, на 0,37%, на 0,27% и так далее, заявляет широко известное в узких кругах лицо… Или, мол, в ближайший месяц цены возрастут с подобными показателями (ну, в некоторых редких случаях те же цифры фигурируют в качестве понижения цен)…  Кто во что горазд придумать… Беру Киев умышленно, потому что он индикатор рынка недвижимости в стране – именно по нему ориентируются регионы.

Помилуйте! (или очнитесь), дорогие товарищи, типа эксперты. Куда дорожать? Чему дорожать? Ребята, вы в своем уме? Может, все-таки хватит врать! Я еще могу понять, когда лишний раз напоминание о подорожании жилья товарища от недвижимости лишь подыгрывало всплеску цен. Но последний всплеск был 2 года назад. Два года назад!  

Сегодня многим дельцам от недвижимости не дает покоя мысль, что лафа зарабатывания сверхприбылей на спекуляции жилыми метрами в Украине закончилась. За-кон-чи-лась. То есть, где-то в глубине души они понимают, что «золотой век» извлечения супербарышей от продажи недвижимости уже не повторится, но сердце отказывается принимать сей грустный факт. И поэтому люди, снимающие когда-то жирные сливки на продаже недвижимости, сегодня по инерции иногда своими устами (топ-менеджмент крупных строительных корпораций, агентств недвижимости и т.д.), а чаще устами ручных или прирученных ими специализированных агентств, экспертов (типа), а также хорошо прикормленных за многие годы СМИ, продолжают тянуть неизменную волынку о неослабевающем интересе многочисленных покупателей жилья, и дальше скупают недвижимость по грабительским ценам.

Грабители в строительных касках и белых воротничках

Я не оговорился, сказав «по грабительским ценам». Коню понятно, что сегодня у среднестатистического украинца, а в нашем случае, жителя Киева, нет денег для покупки жилья по космическим ценам. Ну не может же типовая банальная квартира на окраине столицы Украины стоить больше чем аналогичная в центре столицы Германии! Но если почитать объявления в нашей и берлинской специализированной прессе о продаже недвижимости, то, оказывается, может! Более того, так оно и есть, что подтверждают наши граждане, возвращающиеся с берегов Рейна и Эльбы.

А теперь, пожалуй, сравним доходы среднестатистического немца и среднестатистического украинца. Чисто умозрительно. В свое время довелось (посчастливилось?) жить пяток лет в Германии, и могу уверить, что даже по тем временам уровень доходов был несравнимый. Что уж говорить про сейчас.

Подобных примеров тьма-тьмущая. Цена квартир во Львове равняется цене квартир в Праге! Чему уже перестал удивляться даже наш гид в Чехии. И так далее.

Однажды в одном из наиболее популярных туристических центров Восточной Европы – Кракове случайно увидел агентство недвижимости: простейшая вывеска, небольшое помещение, минимум персонала, никакого ажиотажа. И это, напомню, в городе, который в позапрошлом году был назван наиболее посещаемым туристами в Европе.

А теперь вспомним о наших агентствах недвижимости первого десятилетия нового века: пышные вычурные вывески, шикарные хоромы по всему городу, многочисленный персонал, завлекающий «богатеньких Буратино». Привыкли жить господа риэлторы на широкую ногу. Посреднические деньги от продаваемых квартир лились широкой рекой…

Красиво жить не запретишь 

Да, красиво жить не запретишь. С начала 2000-х годов люди, подвизающиеся на продаже недвижимости, в геометрической прогрессии увеличивали свои прибыли… Успешные пиар-технологии, выстроенные на спекуляции о мечте советского и постсоветского человека о своей квартире, информационные компании создали машину по выкачиванию денег из простаков. Была создана мощная финансовая пирамида, где свою долю от пирога имело немало участников: застройщики, специализированные структуры, зарабатывающие на продажах квартир, спекулянты, зарабатывающие на перепродажах, депутаты местной власти, выделяющие земли под застройки (за преференции) и чиновники, подписывающие разрешения (за взятки), банки, ипотечные учреждения, милиция, защищающая незаконных застройщиков,  криминалитет и жулики, СМИ, купленные эксперты (или стоящие на содержании),  агентства недвижимости, брокеры, риэлторы…

Кризис подкрался незаметно

Рано или поздно сия финансовая пирамида рухнула б естественным образом, как и все подобные образования. Но естественным образом не вышло, случилась, скорее, смерть на взлете. Все подпортил мировой финансовый кризис, хоть с опозданием, но доползший до Украины. Первыми запаниковали банки, а с ними и ипотечные учреждения (частенько организованные самими банками), переставшие выдавать кредиты на покупку жилья. А ведь именно кредиты на жилье были движущей силой ажиотажного спроса на жилье. (Банкиров можно понять – после резкого падения курса гривны, выдаваемые в долларах кредиты на покупку жилья, взлетели в «гривневой» цене неимоверно. И где гарантия, что новый претендент на жилье найдет средства банку или ипотечному учреждению на возврат кредита, который заемщику обойдется, в конечном счете, едва ли не вдвое дороже из-за накруток от первоначальной цены. При этом напомним, что за несколько недель 2008 года доллар с курса 4,5 гривны вскочил до 8 с хвостиком).

Покупатель хочет, но не может, продавец может, но не хочет

Несмотря на кризис, понижение зарплат в гривневом эквиваленте  и резкое падение цен на недвижимость во всем мире, в Украине жилье существенно не подешевело. Застройщики практически не снизили цены на квадратные метры в новостройках, а продавцы на вторичном рынке хоть и понизили цены в долларах, но на поверку оказалось, что в переводе на гривны цены на квартиры остались на прежнем докризисном уровне. 

Обедневший с 2008 года среднестатистический украинец сегодня практически не может позволить приобрести жилье. Не за что. Во-первых, уменьшилась зарплата, во-вторых, отсутствие ипотечных кредитов, те же, что выдаются – под огромные проценты и железные гарантии. Вот и получается ныне ситуация, когда на рынке присутствует множество продаваемых квартир, и почти не видно покупателей. У покупателей нет денег на квартиры явно завышенной стоимости, как уже было выше указано, даже по европейским меркам.

Ситуация на рынке недвижимости ныне напоминает шахматный цугцванг. Привыкшие к хорошим барышам продавцы (у каждого своя шкала: у перекупщика – несколько тысяч баксов, у агентств – несколько миллионов или десятков миллионов, у крупных корпораций – сотни миллионов), с 2008 года вовсе не собирались опускать цены, надеясь, что рано или поздно все стабилизируется и цены вернутся на докризисный уровень. Отсюда и все эти мантры, что, мол, «недвижимость за истекший период подорожала на 0,3%». После падения рынка в 2008-м риэлторы себя успокаивали, что это сезонное отсутствие интереса, затем надеялись, что, переставшие доверять банкам люди (вспомним ситуацию с вкладами в «Надрах», «Укргазбанке», «Родовиде», «Киеве», «Укрпромбанке» и т.д.), понесут спасенные кровные депозиты вкладывать в жилье. Расчет не оправдался. Потом была надежда на выборы – заработавшие на них всякие политтехнологи вложат деньги в жилье… Победители пригласят своих из регионов и те накупят квартир… И здесь прогнозы провалились. (К примеру, победившие на президентских  выборах-2010 «донецкие» давно уже осели в Киеве и обзавелись собственными квадратными метрами, собственно говоря, став киевлянами. Ну не тянуть же весь Донбасс в Киев, а кто будет уголь добывать и сталь плавить?).

Последняя мантра – всплеск интереса к жилью из-за Евро-2012. Но уже и сами говорящие, похоже, давно уже не верят в эту придуманную чушь.

Стагнация не выгодна никому

Ситуацию на рынке можно охарактеризовать как стагнация. И при нынешней ситуации проигрывают все. Завышенная цена на квартиры (оставшаяся с докризисных времен) не по зубам покупателям… Продавцы сбрасывать цену не хотят, что я тогда заработаю? жалкие копейки?... Вот и появляются в прессе объявления с неадекватными предложениями. К примеру, женщина продает 1-комнатную квартиру в 60 метров на Осокорках за $100 000 – там, мол, евроремонт и евромебель, другая – на Червоноармейской – за  0,5 миллиона евро (из-за расположения). И таких предложений сотни и тысячи. Агентства недвижимости, вынужденные браться за такие предложения, не могут «втулить» покупателю за подобную цену жилье, и тоже остаются в накладе. Им ведь нужно отбивать аренду, платить зарплату работникам, а доходов мало. Не на диктофон риэлторы рассказывают, что выживают сегодня за счет сдачи аренды, других побочных сфер, но никак не за счет продаж.

Движение – это жизнь  

Понимая, что далее ситуация будет лишь усугубляться, наиболее благоразумные представители риэлторской сферы пытаются искать, пусть и половинчатые, но хоть какие-то выходы из тупиковой ситуации, понимая, что движение – это жизнь.

К примеру, на пресс-конференции в УНИАН владелец сайта domik.net Виталий Котенко предлагает покупателям игнорировать завышенные проценты за работу риэлторов – посредников, снижая гонорар до максимума,  либо переложить эти самые проценты на продавцов,  исходя из нынешней пропорции «продавец – покупатель».

По мнению Котенко, агентства сегодня готовы работать с любыми ценами на квартиры, да вот потенциальные продавцы «вперто» не хотят снижать цену, живя иллюзиями 2008 года. Мне даже довелось побывать в одном из таких агентств («Планета Оболонь») во время рабочего дня. Практически на протяжении всего дня появлялись звонки о продаже квартир, и не поступало – о покупке. При этом предлагаемые цены, как правило, не слишком отличались от объявлений в газетах, что еще раз подтверждало мысль о замкнутом круге – неприемлемые для покупателя цены – месяцами висящие объявления – никакой выгоды ни продавцам, ни риэлторам. Цугцванг.

Котенко соглашается, что цены завышены, но замечает, что АН и риэлторы не могут повлиять на продавца, приходящего с улицы.  

Ясно, что этот абсурд продолжаться вечно не может. Любой нормальный рынок работает по знаменитой формуле: деньги – товар – деньги. Сегодня же цепочка разомкнулась – «деньги» в ней не присутствуют. Когда нарыв лопнет? Сейчас, конечно, прогнозировать сложно. Но кое-какие тенденции наблюдаются.

Покупатели молчат, потому что, по сути, их фактически нет. Продавцы затаились, ждут дальнейшего развития, ждут болезненно. Теперь очень многое зависит от экономической ситуации в стране. В любом случае, игра против продавцов. Осенью вполне может грохнуть очередной кризис – сегодня разрушительные процессы в экономике еще сдерживаются. Но если доллар рухнет по второму кругу, рухнут и цены на квартиры. Это первый возможный фактор.

Второй фактор – повышение цен на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Уже с 1 июля киевляне дрлжны едва ли не вполовину больше платить за ЖКУ. Также объявлено правительством, что с 1 августа повышается и цена на газ для населения на 50%, что автоматически повлечет за собой поднятие цен и на другие коммунальные услуги, зависимые от цены на газ – отопление, горячая вода. А если еще и осуществится угроза о штрафовании неплательщиков, то для многих владельцев квартир настанут непростые времена.

И одно дело отдавать последние деньги за свою квартиру, и совсем другое – платить за простаивающую квартиру, в которой никто не живет. Так что первыми, кто поскорей будут избавляться от квартир, станут те, кому пустующие квартиры станут обходиться в копеечку. Какой смысл в излишней квартире, если она приносит не доход, а излишние расходы. Такие первые «крысы», сбегающие с корабля теперешней ценовой поруки, могут серьезно сбить цены на квадратные метры. Из-за них придется укорачивать аппетиты и другим игрокам рынка.

Это лишь прогнозы, но реальное проседание цен на квартиры, очевидно, уже не за горами.     

Сергей БАХИН

P.S. Недавно на одном из телеканалов по «бегущей строке» прочитал приблизительно такое сообщение: «из-за отсутствия игорного бизнеса в Украине дорожает недвижимость». До каких ухищрений можно докатиться… 

Опубліковано на сайті: 2010-09-29