Украина. Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги марта и 1Q 2011

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) снизился на 1,2% и составил 1502 пунктов Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) снизился на 1,3% и составил 11949 пунктов Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -1,2% Индекс доходности жилья (сравнение с банковским депозитом) -0,4 банк/деп.

В марте стоимость киевской недвижимости продолжала снижаться; деловая активность менялась от недели к неделе. Количество звонков, просмотров и задатков то заметно снижалось, то вновь росло.

Основная причина подобных колебаний деловой активности – изменение ожиданий участников рынка. Судя по всему, продавцы и покупатели по-разному оценивали перспективы отечественной экономики, а также возможные сценарии развития киевского рынка недвижимости. Из всего многообразия факторов, оценок и прогнозов выделяли те, которые соответствовали их устремлениям.

Продавцы цены снижали весьма неохотно. Вероятно, многие из них прислушались к словам высших должностных лиц страны о том, что в украинской экономике все постепенно налаживается. Это – с одной стороны. С другой стороны, негативную информацию, поступающую со всего мира, нередко рассматривали как аргумент в пользу киевской недвижимости. Мол, боязно менять квартиру на пакет с долларами, когда в мире такое творится… А что, если доллар не выдержит всех этих испытаний и рухнет?

Покупатели (в значительной своей массе) склонны ориентироваться на неблагоприятные для страны и ее экономики сценарии. Индекс их потребительских настроений, судя по всему, заметно снизился. Многие верят прогнозам о возможном дефолте, о грядущем выселении задолжавших ипотечников из залоговых квартир, о резком росте безработицы; и, как следствие всего этого, обрушении цен на киевскую недвижимость.

В частности, именно под этим углом рассматривают события в арабском мире (мол, экономика Украины слишком зависит от импорта нефти и газа, подорожание которых вполне может привести к краху многих отраслей).

С этих же позиций рассматривают природные и техногенные катастрофы в Японии. Сторонники обрушения цен на недвижимость в Киеве склонны полагать, что последствия будут очень серьезными. В частности, есть серьезные опасения относительно замораживания обещанного Японией кредита на 2 млрд. долларов под 1,5% годовых для строительства метро на Троещину. Если это произойдет, если процентные ставки будут увеличены, а начало кредитования затянется, то для Киева и киевлян это будет большим ударом. Но куда большим ударом может стать отток японских капиталов из экономик многих стран; как следствие этого, снижение устойчивости их банковских систем и возможное повторение недавнего мирового финансового кризиса.

Свой вклад в изменение настроений участников рынка внесло вступление в силу закона «Об исполнительном производстве», который существенно расширил права кредиторов и исполнительных служб при реализации залогов. У банков появился действенный механизм давления на задолжавших ипотечников, и это вполне может привести не только к увеличению количества залоговых квартир на рынке, но и реализации их по ценам, которые существенно ниже рыночных. Судя по всему, покупатели на это очень рассчитывают; многие заметно ужесточили свои позиции в переговорах и торгах.

Пока залоговых квартир, выставленных с большим дисконтом, на рынке недвижимости Киева не видно. Очевидно, банки не торопятся использовать доступные им механизмы реализации залоговой недвижимости, понимая, что их практическое массовое применение не только резко усилит социальную напряженность, но и обесценит залоги. А, следовательно, ударит по банкам и всей банковской системе.

Согласно нашим данным, в марте цены продаж были в среднем на 14,3% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (стало быть, статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Если от итогов марта перейти к итогам всего первого квартала, то можно достаточно уверено говорить о тенденциях выздоровления киевского рынка недвижимости. Неподъемные для подавляющего большинства граждан Украины цены снизились практически во всех его сегментах.

Индексы стоимости жилья Киева IKm(USD) и IKm(UAH) в первом квартале снизились соответственно на 2,8% и 3,2%

Деловая активность из месяца в месяц росла. И хотя в марте на рынке происходили достаточно сложные и противоречивые процессы, о которых речь шла выше, но и в этих условиях общие итоги месяца положительны: по сравнению с февралем количество сделок выросло.

Выросли обороты рынка; в списке сделок заметно увеличилась доля «дорогих объектов». Похоже, покупатели дорогих квартир и особняков пришли к выводу, что цены снизились настолько, что пора действовать. В частности, неплохим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры в престижных кирпичных домах в районе Оболонской набережной, где стоимость квадратного метра нередко превышает 3000$.

Банки достаточно активно продвигали свои ипотечные программы, в отдельных случаях привлекая к этому риэлторов. Результаты пока достаточно скромные, но они есть. В списке сделок увеличилось количество квартир, купленных с использованием ипотечных кредитов. Преимущественно это относительно небольшие суммы, которые покупатели добавляли к имеющимся накоплениям. Но были и покупки залоговых квартир с переоформлением достаточно значительных кредитов на новых владельцев.

В списке сделок заметно увеличилось расслоение квартир в зависимости от качества ремонта. Полагаем, что это далеко не случайно. Выбор достаточно большой; каждый покупатель мог не торопясь подобрать жилье по своему вкусу и материальным возможностям. В результате одни приобрели квартиру с качественным ремонтом и даже мебелью, особо не переплачивая за них; другие посчитали, что выгодней приобрести «убитую» квартиру, и сделать в ней ремонт по своему вкусу.

Так что не все так плохо, как пишут многие участники интернет-форумов: интерес к Киеву и его недвижимости есть (заметная часть покупателей – иностранцы). Другое дело, что количество сделок и обороты рынка сейчас далеко не те, что были несколько лет назад.

В первом квартале на сайте www.domik.net  были проведены два конкурса прогнозов изменения индекса стоимости. По сути, это своеобразные социологические опросы, позволяющие исследовать изменение настроений реальных и потенциальных участников рынка. Мнения, как всегда, самые разные. Тем не менее, разброс прогнозов в этот раз существенно меньше, чем в 2009 и 2010 годах.  Обобщенный (средневзвешенный) прогноз 165 участников первого конкурса следующий: индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) за первое полугодие 2011 года снизится на 7,8% до 1426,6 пунктов.  Обобщенный (средневзвешенный) прогноз 125 участников второго конкурса: индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) в течение 2011 года снизится на 14,6% до 1321,1 пунктов. 

Насколько верными окажутся эти прогнозы - узнаем соответственно в начале июля 2011 года и в начале января 2012.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений в долларах за квартиру по состоянию на 01.04.2011

* Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Анализируя данные, представленные в приведенных таблицах, необходимо иметь в виду, что в начале 2011 года мы изменили методологию формирования выборок, используемых при расчетах.

Основная суть нововведений: ужесточение правил отбора объектов, участвующих в определении статистики; с одновременным расширением количества источников информации. В частности, при определении статистики были использованы предложения, поступившие в раздел «Объявления» портала недвижимости www.domik.net (раньше такие предложения не учитывались). В результате объем выборки существенно увеличился (а это снизило статистические ошибки). Но при этом усложнилось отсеивание объявлений, содержащих недостоверную информацию. Кроме того, изменение методов формирования анализируемых выборок связано с переходными процессами, затрудняющими сравнение статистических данных за разные периоды. Потому до завершения переходных процессов, связанных с изменением методологии, мы решили временно отказаться от подобного сравнения.

Прогноз на апрель 2011 года

Полагаем, что в апреле цены будут плавно снижаться практически во всех сегментах рынка. Скорость снижения индекса стоимости жилья Киева IKw(USD) будет на уровне 0,3% в неделю.

Предпосылок для роста стоимости киевской недвижимости сейчас нет. Ипотека малодоступна и для большинства наших граждан не интересна; потоков богатых иностранных покупателей не наблюдается; настроения наших граждан, мягко говоря, далеко не радужные.

Но и резкое обрушение цен пока маловероятно. Банки ведут себя весьма лояльно по отношению к проблемным заемщикам, нередко помогая им продать залоговые квартиры по достаточно высоким ценам. А это дает основание утверждать, что массового выброса на рынок квартир с большим дисконтом в ближайшее время не будет.

Сложнее дать обоснованный прогноз относительно деловой активности. С одной стороны, апрель – месяц, когда активность обычно растет: участники рынка стремятся решить свои жилищные и финансовые проблемы до летних отпусков; появляются новые продавцы и покупатели (в том числе, загородной недвижимости). С другой стороны, те колебания деловой активности, которые были в марте, могут получить свое продолжение и даже развитие в апреле.

Вместе с тем, тенденции предыдущих месяцев дают основание предполагать, что спрос на современное качественное жилье будет. Особенно там, где продавцы готовы уступать.

Что же касается низкокачественного жилья, то оно будет востребовано лишь в случае очень существенных уступок продавцов.

Информационно-аналитический отдел портала недвижимости http://www.domik.net/

Автор: Владимир Коломейко

Опубліковано на сайті: 2011-04-11