Мировая экономика. Рынки жилой недвижимости

От Силиконовой долины и до Шанхая рынки недвижимости переживали в последние годы быстрый рост, устанавливая новые и новые рекорды. Причинами этого стали избыток денег в мировой экономике на фоне низких процентных ставок и желание спекулянтов заработать на росте цен. Волны повышения цен прокатились практически по всему миру: по США, Великобритании, странам Европы, Австралии и даже добрались до Китая.

Об этом свидетельствует рейтинг компании Global Property Guide, отслеживающей индексы цен на жилье в 40 странах мира. Россия в этот список пока не входит. Между тем, в 2006 году Россия с темпами роста, по данным “Ренессанс Капитал”, достигшими в среднем по стране 53,8%, могла бы составить конкуренцию лидеру рейтинга – Эстонии.

Бум на мировом рынке жилой недвижимости продолжился и в 2007 году, хотя темпы роста цен снизились и список стран-лидеров по темпам роста поменялся по сравнению с 2006 годом. Повышение ключевых процентных ставок во многих экономиках, а также осознание того, что рынок “перегрет”, стали основными причинами замедления роста цен.

Европейский центральный банк с ноября 2005 года по сентябрь 2007 года повысил ключевую процентную ставку 9 раз с 2% до 4%. На этом фоне темпы роста цен на рынках жилья еврозоны снизились. А вот цены на недвижимость в развивающихся экономиках Восточной Европы продолжили подниматься. По данным Global Property Guide, темпы роста цен в Латвии оказались самыми высокими в мире и составили 61,91% в I квартале 2007 по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Литва продемонстрировала менее впечатляющие результаты, однако заняла второе место в списке с ростом в 26,32%. В Эстонии, которая была лидером 2006 года, рост значительно замедлился и составил в I квартале 2007 года 5,68%.

Бум на рынке жилой недвижимости смещается в Азиатско-Тихоокеанский регион. В результате Азиатского кризиса в 1997 году цены резко упали, однако к настоящему моменту сектор демонстрирует все признаки восстановления.

А в США бум на рынке жилья, очевидно, подошел к концу. Последний виток начался приблизительно в 2001 году и был особенно заметным в таких районах как Калифорния, Флорида, Нью-Йорк, окрестности Чикаго, Детройта и Вашингтона. Федеральная резервная система США повысила ключевую процентную ставку с минимума мая 2004 года, равного 1%, до 5,25%. Ставка остается на этом уровне с июня 2006 года. Темпы роста цен достигли пика в 2005 или 2006 году в зависимости от штата, после чего они начали постепенно снижаться. Темпы роста в I квартале 2007 года составили, по данным Global Property Guide, 4,07%, для сравнения, в I квартале 2006 года они равнялись 12,78%. В отдельных районах страны рост даже сменился падением. На фоне снижения стоимости жилья и роста ставок в экономике все большее количество домовладельцев оказались неспособными выплачивать свои ипотечные кредиты, что привело к кризису на ипотечном рынке в США и перекинулось на финансовые рынки по всему миру, о чем немало было сказано в последние месяцы.

Низкие ставки сделали ипотечные кредиты доступными большему числу людей, кроме того, были разработаны разнообразные ипотечные программы, которые позволили стать заемщикам тем, кто ранее не подходил под стандартные условия кредитования. Многие не упустили возможность осуществить свою американскую мечту и обзавестись собственным домом. Однако позднее проблемы с возвращением ипотечных кредитов привели к тому, что многие дома, являвшиеся предметом залога, были выставлены на продажу по сниженным ценам, так как кредитные организации заинтересованы в максимально быстрой реализации залога. Это привело к дальнейшему падению цен на отдельных рынках.

Многие покупки недвижимости осуществлялись в инвестиционных целях, почему-то распространенным является убеждение, что в отличие от акций дома не теряют в стоимости. Вложения в недвижимость стали особенно популярны после краха “дот-комов”, когда инвесторы пытались найти “тихую гавань” для вложения своих средств. Их взор упал на рынок недвижимости, цены на котором росли и который традиционно производит впечатление надежности. Если опираться на средние данные по всей стране, этому утверждению есть на чем основываться: с периода Великой Депрессии уровень цен на недвижимость в масштабах всей страны увеличивался, однако на отдельных рынках цены могут значительно колебаться. Определенную лепту в бум на рынке жилой недвижимости, как и в случае с Интернет-бумом, внесли средства массовой информации. Они активно рекламировали инвестиции в сектор недвижимости, освещая этот вопрос весьма выборочно. Было забавно наблюдать, как позднее они были вынуждены поменять тон своих высказываний, так как начавшаяся коррекция в секторе жилья стала более чем очевидной.

Бум не может продолжаться бесконечно, потому что в какой-то момент жилье становится недоступным для большинства населения страны. Заработные платы не могут расти с такой же скоростью, с какой дорожает недвижимость в период высокого спекулятивного спроса на нее. К сожалению, пузырь, возникший на том или ином рынке, можно точно определить только тогда, когда он лопнул. В середине 2005 года, когда полной ясности еще не было, бывший глава ФРС Алан Гринспен (Alan Greenspan) с присущими ему немного туманными формулировками говорил, что “как минимум, там [в секторе недвижимости США] много пены… и сложно не заметить, что на многих местных рынках уже существуют пузыри”. В 2006 году стало понятно, что цены на недвижимость были завышенными, а когда в части штатов они начали падать, текущую ситуацию в секторе стали сравнивать со временами Великой Депрессии. Это верный признак того, что эмоции уже перехлестывают через край, так как Депрессия - особый пример для сравнений в США.

Сценарий повторяется вновь и вновь. Как только цены на недвижимость начинают падать, возникают проблемы в банковской системе. В условиях, когда стоимость жилья оказывается ниже суммы кредита, часть заемщиков оказывается неспособной возвратить кредит, что приводит к потерям кредитных организаций. Кредиторы становятся более осторожными, доступность заемных средств снижается, что отражается отрицательным образом на экономическом развитии.

Стремительный рост цен на рынке недвижимости Москвы в 2005-2006 гг., сменившийся некоторым затишьем в 2007 г., в какой-то степени напоминает о развитии ситуации в секторе недвижимости в США.

До американского чрезмерно свободного подхода к ипотечному кредитованию российским банкам, конечно, еще далеко. Однако схожие тенденции все-таки прослеживаются. Многие российские банки активно развивают свои ипотечные программы. Первые из программ появились в 2001 году, к началу 2007 года их объем вырос в 10 раз. Из-за высокой конкуренции банки вынуждены постепенно снижать процентные ставки и смягчать требования к заемщикам. За этот период существенно уменьшились требования к размеру первоначального взноса, в том числе появились программы, которыми он вовсе не предусмотрен. Заметно мягче стали требования к форме подтверждения доходов, а также к списку лиц, которые могут выступать созаемщиками по кредиту. Расходы на получение и обслуживание кредита из-за острой конкуренции тоже демонстрируют тенденцию к снижению. Сроки кредитования увеличились. И хотя ипотечное кредитование по-прежнему остается реальной возможностью для небольшой части населения, его бурное развитие внесло свой вклад в рост цен на жилье в России и, в частности, в Москве.

Объемы спекулятивного спроса в Москве определить достаточно сложно. Тем не менее, его наличие отрицать бессмысленно. В условиях экономической и политической нестабильности, а также высоких темпов роста цен на недвижимость в 2005-2006 гг., вложения в нее являлись высокодоходными и относительно надежными. Но в 2007 году привлекательность жилой недвижимости как объекта инвестиций сократилась. По данным компании "МИЭЛЬ", с начала 2007 года по июль цены на вторичное жилье в Москве снизились на 0,6%, в Московской области - на 4,2%. Жилье в части районов и в отдельных типах домов было переоценено в 2005-2006 гг., поэтому в 2007 г. цены на него начали опускаться до более обоснованных уровней. Цены на новостройки в Москве выросли с начала года на 4,5%, в Подмосковье – на 7,5%. Это не сравнимо с темпами роста 2006 года, когда цены на жилье в Москве, по данным “Ренессанс Капитала” поднялись на 94%.

В целом, ситуация на рынке неопределенная, и прогнозы экспертов расходятся. В период летнего затишья на рынке Москвы и Московской области многие аналитики говорили о том, что с началом осени на рынок вернется положительная динамика цен. Однако платежеспособный спрос в настоящий момент является ограниченным, а на фоне кризиса в ипотечном секторе США ипотечные кредиты в России стали менее доступными, так как часть российских банков ужесточила требования к заемщикам. В таких условиях резкий рост вряд ли возможен, хотя и резкое падение представляется маловероятным. За период 2005-2006 гг. сформировался отложенный спрос, и если в результате падения цен эти покупатели смогут вернуться на рынок, объем спроса вырастет, что поддержит цены. Наиболее вероятным сценарием аналитики считают сохранение стабильности на рынке и рост цен в соответствии с инфляцией.

k2k

Опубліковано на сайті: 2007-09-13