Столичная недвижимость: насколько реален обвал цен

Уменьшение количества сделок на рынке недвижимости в летний период стало уже правилом, в котором нет исключений. А нестабильность доллара, ресурсный дефицит банков и ужесточение условий кредитования в нынешнем году обусловили практически "летнюю заморозку" рынка. Напуганные ипотечным кризисом, "скачками" доллара и прогнозами о предстоящем обвале цен на недвижимость, потенциальные покупатели не спешат расставаться с деньгами. Однако обвала пока так и не случилось.

За период с 19 по 26 августа средняя стоимость предлагаемых на продажу квартир в Киеве снизилась на $167 за кв. м, или на 8,92%, свидетельствуют данные мониторинга цен. Таким образом средняя цена предложения на однокомнатные квартиры составила $136 295 ($3591 за кв. м), на двухкомнатные - $202 859 ($3577 за кв. м), трехкомнатные - $299 142 ($3565 за кв. м). Однако говорить о том, что снижение цен на недвижимость является тенденцией, пока рано, уверены эксперты. Особенно если вспомнить, что в предыдущую неделю столичная недвижимость дорожала.

Некоторую надежду на лучшее будущее для возможных покупателей квартир внесло заседание правительства, на котором Кабмин почти вдвое снизил себестоимость строительства жилья, отменив ряд налогов и сборов. По словам премьера Юлии Тимошенко, на сегодняшний день реальные затраты на строительство составляют лишь половину стоимости построенного жилья, а другая половина – это накрутки и поборы, в частности, бесплатная передача квартир городу, сборы на развитие транспортной и социальной инфраструктуры, отчисления на развитие и укрепление базы пожарной охраны и плата за подключение к электросетям. Отныне, заявила Премьер, подобные сборы будут составлять 4% для жилого фонда и 5% - для нежилой недвижимости.

Единство и борьба противоположностей

Заявление Тимошенко вызвало немедленные отклики со стороны заинтересованных лиц. Причем мнения, как и следовало ожидать, прямо противоположные. Так, например, как заявил секретарь Киевсовета Олесь Довгий, отмена паевого участия не приведет к снижению цен на жилье, а лишь сорвет программы социально-экономического развития. По мнению Довгого, на заседании Кабмина премьера ввели в заблуждение и дезинформировали министры, лоббирующие интересы крупных застройщиков.

С этим категорически не согласен генеральный директор ООО "ПИК-Украина" Владимир Фесенко, заявляя, что снижение Кабмином размера отчислений застройщиков позволит уменьшить себестоимость строительства жилья до 30%. "Постановление, конечно, снимет дополнительную нагрузку на строительство, и в этом его большая ценность для рынка", - считает эксперт.

С тем, что застройщикам станет легче, соглашается и генеральный директор АН "Эммануил" Виктор Видута. Однако, считает он, на стоимости столичной недвижимости постановление Кабмина практически не отразится. "Строительным компаниям это, конечно, выгодно, но рынок недвижимости останется в существующем ценовом коридоре и существенного снижения цен ждать не стоит", - отметил эксперт.

"Строители не получают удовольствия от того, что в их прайсах высокая цена. Они получают удовольствие от того, что деньги приходят на счет", - возражает директор центра недвижимости "Мегокон-В" Владимир Винокур. По его словам, при снижении себестоимости строительства застройщикам выгодно будет оставить рентабельность на прежнем уровне. В этом случае цена на недвижимость выровняется, а доходы строительных компаний уменьшатся незначительно.

Обвал полезен, но нереален

Вызвать обвал цен, особенно на вторичном рынке, очень сложно, продолжает Винокур. Однако меры Кабмина, направленные на снижение стоимости жилья на "первичке", впоследствии могли "потянуть" за собой цены и на вторичном рынке. "Если все, о чем говорилось на Кабмине, осуществится, снижение цен выглядит вполне реальным. Но я подчеркиваю: законодательно предполагаемое, заранее запланированное снижение цен, а не резкий обвал рынка. И произойдет это не сиюминутно - между принятием постановления и его воплощением в жизнь должно пройти время", - отметил эксперт.

Кстати, по мнению эксперта, обвал цен на недвижимость сегодня был бы крайне полезен рынку. "Сегодня рынок перегрет примерно на 15-20%, и если бы цены резко снизились на эти самые 20%, рынок бы начал работать. Сегодня мы наблюдаем большой разрыв между тем, что предлагают продавцы, и тем, что хотят и могут предложить покупатели. И именно из-за этой разницы в ожиданиях и случилась стагнация рынка. Вследствие обвала рынок смог бы снова начать работать стабильно: банки бы начали выдавать кредиты (поскольку объемы кредитования бы уменьшились), а потенциальные покупатели перестали бы сидеть сложа руки в ожидании резкого снижения цен", - разъясняет Винокур.

Застройщики будут держаться до последнего

Летний период у застройщиков всегда считался застойным, однако нынешнее лето бьет все рекорды. Одна из основных причин срыва строительных графиков - проблемы с финансированием. Поскольку сегодня возведение новых жилых домов происходит за счет продажи квартир на начальных этапах строительства, застройщики напрямую зависят от покупателей, готовых инвестировать в новые дома. Но их практически нет.

Квартиры, с которых будут платиться уменьшенные сборы, пойдут в продажу не раньше чем через полгода-год

Теоретически, если покупать квартиры некому, цена должна уменьшаться. Однако на практике этого не происходит. Оказавшись без клиентов, строительные компании несут убытки (свидетельством тому служит хотя бы тот факт, что в последние месяцы в столице было остановлено строительство десятков домов, возводимых в том числе и такими мощными застройщиками, как "Киевгорстрой"), но цены снижать не торопятся. Тем более что с наступлением осени они ожидают традиционного сезонного оживления рынка. Эксперты говорят, что если в ближайшем будущем и произойдет некоторое снижение цен, оно вряд ли затронет рынок недвижимости глобально – скорее всего, это будет лишь коррекция стоимости значительно переоцененных объектов.

Как отметил председатель совета директоров компании XXI век Лев Парцхаладзе, "решение правительства не сможет существенно снизить цены на жилье, однако позволит избежать их резкого повышения. Квартиры, с которых будут платиться уменьшенные сборы, пойдут в продажу только через полгода-год, и уменьшение сборов, конечно, повлияет на их стоимость". Однако сегодня и в ближайшее время продаются квартиры, все сборы с которых платились еще по старым нормативам, следовательно цены останутся прежними.

Наталья Мичковская

Опубліковано на сайті: 2008-09-06