Украина. Рынок перешел в стадию недвижимости

До того как финансовый кризис практически разрушил строительный сектор Украины, девелоперы соревновались друг с другом в масштабности проектов. Компании массово скупали огромные земельные участки и заявляли о миллиардных инвестициях в свои проекты. Но проектный портфель девелоперов рос, а прибыль при этом не увеличивалась, и когда отрасль постиг кризис, даже крупные игроки оказались на грани банкротства. Сейчас компании намерены развивать только высокодоходные небольшие проекты, и в ближайшие несколько лет украинский рынок недвижимости будет иметь принципиально другой облик - более сдержанный, прогнозируют эксперты.

"Больше, выше, быстрее!"

Последние несколько лет украинский рынок жилой и коммерческой недвижимости поражал обилием новых девелоперских проектов. На престижных международных выставках стояли огромные стенды наших девелоперов с красивыми инвестпроектами, инвесторы готовы были вкладывать большие средства в их развитие, а мэры даже небольших городов заявляли о радужных перспективах развития "обычных украинских городов в настоящие европейские".

По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, инвестиции в коммерческую недвижимость в стране по итогам 2007 года выросли на 380% по сравнению с 2006 годом (только на Киев пришлось $942 млн), а объем сделок в этом секторе составил $851 млн против $490 млн годом ранее.

Во всех секторах коммерческой недвижимости увеличился средний объем площадей объектов. Например, если раньше средняя площадь торговых центров составляла до 20 тыс. кв. м в Киеве и 10-15 тыс. кв. м в областях, то совсем недавно в заявленных проектах значились 60-80 тыс. кв. м и 40-70 тыс. кв. м соответственно. Средний размер офисных проектов в 2003-2006 годах - 6,7-8,1 тыс. кв. м, а в 2007-2008 годах - 25 тыс. кв. м. Популярными стали проекты многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные, торговые, гостиничные и жилые площади. Минимальный объем площадей в таких комплексах - от 100-150 тыс. кв. м, максимальный - 1 млн кв. м.

Среди крупнейших многофункциональных комплексов, заявленных ранее к развитию,- киевские "Вырлица" на проспекте Бажана компании "XXI век" (969 тыс. кв. м), "Золотой берег" на улице Никольско-Слободской "ЛВ-Холдинга" (817 тыс. кв. м), "Вечное сияние" на Рыбальском полуострове компаний MosCityGroup и "Укрмашпром" (800 тыс. кв. м), "Лыбидь Плаза" на Лыбидской площади (745 тыс. кв. м), а также "Подол Бизнес Парк" компаний DCH Александра Ярославского и HCM Андрея Заики (1 млн кв. м).

Компании "соревновались" друг с другом в масштабности и амбициозности проектов. Каждый из вышеперечисленных объектов требовал инвестиций порядка $0,7-1 млрд, а компании, заявлявшие о подобных проектах, никогда не уточняли, каким образом можно найти такие большие суммы. "Да это никогда и не интересовало рынок - главное было найти большой участок и нарисовать на нем 'красивый проект' для инвесторов,- говорит бывший топ-менеджер одной из крупных девелоперских компаний, попросивший не упоминать его имени.- Портфель проектов компании рос, увеличивая тем самым чистую стоимость ее активов и, соответственно, капитализацию. Но как все это профинансировать, никто не знал, а теперь все надеются на чудо". По словам собеседника, при высоком показателе NAV (чистая стоимость активов) было проще получить кредит, при этом активы (в основном земля) были предметом залога.

Тяжелые времена

После того как по отрасли ударил мировой финансовый кризис, большинство строек было заморожено, а развитие новых проектов приостановлено. Стоимость акций публичных девелоперских компаний упала более чем в 15 раз, и сейчас они торгуются с дисконтом к NAV в 80-90% (P/NAV 0,1-0,2), тогда как годом ранее компании торговались с мультипликатором P/NAV 1-1,3. Полностью остановилось ипотечное кредитование, что ударило по строителям жилья эконом-класса. По данным Госкомстата, только в I полугодии впервые за последние три года сократились объемы выполненных строительных работ - на 1,2%, до 27,34 млрд грн. Банки полностью прекратили проектное финансирование проектов: если раньше собственное финансирование девелоперов составляло 10-20%, то сегодня - 50-60%, отмечают в Concorde Development.

Сейчас ставки по кредитам в гривне составляют 24-25%, в долларах - LIBOR+8-10%, говорит партнер КУА "Драгон Эссет Менеджмент" Владимир Тимочко, тогда как ранее - 11-12% годовых в гривне. Заемные средства стали для компаний настолько дорогими, что теперь выгоднее заморозить свой проект, чем обслуживать долг, не получая при этом прибыли. В Украине об остановке проектов уже официально объявили российские "Интеко" Елены Батуриной, Mirax Group Сергея Полонского и австрийский инвестфонд недвижимости Sparkassen Immobilien.

Искусство приспосабливаться

Чтобы выжить в таких условиях, компании срочно меняют стратегию развития. В целях экономии девелоперы сокращают штат сотрудников (на 10-40%) и маркетинговые бюджеты. В нескольких крупных девелоперских компаниях Ъ рассказали, что в будущем году продолжат платить за наружную рекламу и рекламу в интернете, сократив при этом свое присутствие в печатных СМИ.

Меняются и приоритеты компаний при выборе проектов для инвестирования. Многие девелоперы переходят от концепции NAV, которая предполагает покупку крупных земельных участков и реализацию больших капиталоемких проектов с целью увеличения капитализации, к модели cash-on-cash return - денежные поступления (в недвижимости это доход от аренды), деленные на инвестированный капитал. "Но эта модель не предполагает выхода девелоперов из проектов. Если раньше компании развивали проект и потом его продавали, то сейчас его продавать некому, так как у инвесторов нет денег. Поэтому девелоперы рассматривают проекты с целью получения в дальнейшем дохода от их аренды",- объясняет Владимир Тимочко.

По словам участников рынка, сейчас будут востребованы только высокодоходные и небольшие проекты (площадью не более 30 тыс. кв. м), норма рентабельности которых позволит обслуживать долг. Так, "XXI век" решил сосредоточиться на строительстве объектов, которые "в краткосрочной и среднесрочной перспективе будут наиболее востребованы рынком": в первую очередь это три торгово-развлекательных центра "Квадрат" - в Киеве, Севастополе и Львове. Компания KDD Group сосредоточилась на развитии трех проектов, в два из которых - PecherSKY и Sky Towers - успела привлечь финансирование (кредитные линии от Укрсоцбанка и Укрэксимбанка). В "ПИК-Украина" отказались от капиталоемких проектов, теперь основное внимание группы привлекают недолгосрочные проекты. "Сроки возведения объектов и возврата вложенных средств не должны превышать год-полтора, тогда как раньше мы могли входить в проекты с оборотом за 3,5-4 года",- недавно рассказывал генеральный директор "ПИК-Украина" Владимир Фесенко.

С бега на шаг

По прогнозам экспертов, в ближайшие два года украинский рынок недвижимости будет развиваться сравнительно низкими темпами - сроки возведения одного проекта занимают в среднем около двух-трех лет. "Сейчас лишь 20-25% компаний, ранее привлекавших кредиты, смогут получить финансирование, да и то только под высоколиквидный залог",- отмечает председатель правления "Дочернего банка Сбербанка России" Вячеслав Юткин.

Самыми востребованными на рынке будут проекты в торговой и офисной недвижимости - их доходность в этом году оценивалась в 35% и 25-30% соответственно. В жилищном строительстве будет востребован сегмент элитного жилья. А больше всего в коммерческой недвижимости пострадает сегмент складской недвижимости.

Для сравнения: максимальные арендные ставки в складских объектах по итогам 2008 года, по прогнозам Jones Lang LaSalle, составят $150/кв. м в год, в торговых помещениях - $2,42 тыс./кв. м в год, в офисных - $1,2 тыс./кв. м в год. "Арендные ставки в складских комплексах намного меньше, чем в торговле, и многие компании не смогут обслуживать проценты по кредитам. Те, кто успел привлечь кредиты под свои проекты раньше, еще смогут их закончить, но новые сейчас никто развивать не будет. Это приведет к еще большему дефициту складских помещений на рынке",- говорит гендиректор компании "МЛП-Чайка", развивающей сеть логистических комплексов, Виталий Кащенко.

Пострадает также сегмент гостиничной недвижимости. По словам Вячеслава Юткина, рентабельность гостиничных объектов не превышает 12-15% при норме среднегодовой загрузки в 60%. "Но рентабельность в гостиничных проектах наступает не раньше, чем через семь-десять лет работы отеля. В нынешних условиях строить гостиницы более чем невыгодно, и те проекты, которые сейчас находятся в стадии готовности до 50%, остановятся. Уже в следующем году будет понятно, что Украина недосчитается необходимых для Евро-2012 гостиничных номеров",- утверждает Юткин.

"Что девелоперы будут делать, они еще и сами не знают"

Елена Кравцова, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Ukraine

- Насколько оправдан переход девелоперов на небольшие проекты?

- Это кажется логичным, но совершенно не означает, что так оно и будет. В данный момент происходит реструктуризация компаний, снижение расходов и поиск финансирования. Но что девелоперы будут делать, они еще и сами не знают, потому что сейчас многое зависит не от них. Если они найдут себе партнеров, финансирование будет одно, а если нет - совсем другое. Думаю, все станет понятно только к марту. Пока все ищут пути выхода из ситуации.

- А какие могут быть варианты?

- Кто-то ищет иностранных партнеров, кто-то пытается получить хоть какое-то финансирование, некоторые стараются продать свои участки, зачастую неликвидные, а некоторые избавляются от жилищных проектов, оставляя в портфеле только коммерческие. Все действуют по-разному, в зависимости от того, кто что приобрел до кризиса: ведь все спешили купить участки, боясь опоздать, а теперь не знают, что с ними делать. Конечно, в первую очередь хотят найти финансовых партнеров, что непросто, потом пытаются продавать. И продают не лучшее.

- Можно ли в скором времени ожидать на рынке вынужденных сделок с низкими мультипликаторами?

- Конечно. Сейчас в Киеве есть сделки в процессе переговоров. Последние ожидания по ставке капитализации (отношение потенциального годового дохода от сдачи в аренду к сумме сделки) покупателей торговых центров в Москве - 12%, тогда как раньше было 9-10%. Стоимость проектов уменьшается, так как спрос значительно снизился.

- Многие начинают фазировать свои проекты.

- В принципе это обычная практика и не в период кризиса, потому что вообще все проекты всегда фазируются в зависимости от объема строительства, финансирования и их сложности. Многие только теперь начали серьезно рассчитывать свои финансовые потоки.

- Какие проекты девелоперы заморозили прежде всего?

- Сейчас останавливаются многие проекты, нет какой-либо специфики.

- Тогда какие проекты будут в первую очередь развиваться, если под них будет найдено финансирование?

- Существуют компании, у которых есть свои деньги, и они не всегда пользовались кредитными средствами. Они готовы строить, и это будут проекты в центре города с небольшим объемом и, соответственно, меньшими финансовыми затратами. Центральные проекты всегда будут востребованы, и в первую очередь это будут торговые объекты. Торговля пока достаточно хорошо работает.

- Вы имеет в виду Киев?

- Я говорю о Киеве и о городах-миллионниках. Если объект в центре и в хорошем месте - он будет строиться.

- Небольшие объемы - это сколько?

- В среднем около 10 тыс. кв. м.

- А как переносят кризис консалтинговые компании?

- Многие компании, которые вели проекты огромных многофункциональных комплексов площадью 100-200 тыс. кв. м и хотели начинать строительство, сейчас поняли, что денег на это нет, и заморозили их. Это, конечно, автоматически сказывается на услугах, которые мы предоставляем.

- Сокращаете ли вы в связи с этим штат сотрудников?

- Тенденция по сокращению расходов сейчас будет наблюдаться у всех. Сокращение штата - одна из возможностей сократить расходы, и как поведут себя компании, покажет время.

"На самом деле деньги есть, просто они дороже"

Петр Слипец, исполнительный директор KDD Group

- С чем связан переход девелоперских компаний к cash-модели?

- Изменился подход к оценке успешности компаний. Сегодня стоимость акций не отражает реального положения дел, поэтому каждый проект оценивается, как в старые добрые времена: по cash flow, возможности привлечения ресурсов, реализации, в конце концов, по возможности выхода из проекта. Мы оставили в активной стадии реализации только те проекты, где видна перспектива и понятен сценарий развития.

- Какие проекты вы продолжаете развивать?

- Я не могу выделить какой-то один сектор. Это и жилые, и офисные проекты, если они высокого качества. Например, за последние полгода стоимость аренды офисов класса А выросла на 16-18% в долларах. Офисы, которые есть на рынке, далеки от европейского уровня. И даже если произойдет небольшая коррекция по арендным ставкам, офисы класса А и высокого качества останутся инвестиционно привлекательными для арендаторов. Так будет и в торговом сегменте, и в любом другом - произойдет ротация арендаторов из староформатных объектов офисов, жилья и торгцентров в новые, современные объекты.

- На каких проектах сфокусируется ваша компания?

- Мы пересмотрели свои проекты на предмет фазирования. Например, наши бизнес-парки предполагают три очереди строительства - это дает гибкость в привлечении кредитных ресурсов. Можно строить первую очередь, первое здание, потом, если будет возможность,- второе, а если будет депрессия на рынке, то с третьей очередью можно будет повременить. Очень важно, чтобы была какая-то дискретность в реализации проекта. Конечно, проект на 500 миллионов или на миллиард долларов (а такие проекты заявлялись) освоить сейчас невозможно - таких кредитов не то что в Украине, в мире нет. Большие проекты, которые невозможно фазировать, пока неперспективны и будут ждать лучших времен. А те, которые можно разбить на фазы по 10, 20, 30 тыс. кв. м и финансировать их своими деньгами и небольшими кредитными ресурсами,- возможны. Но они должны быть принципиально лучше тех, что строились раньше.

- Сколько проектов вы продолжаете развивать?

- В количественном соотношении - 50 на 50. По NAV реализуем большую часть проектов - Sky Towers, Kureni, World Trade Centre в Киеве, частично Diplomat Park во Львове. Половину проектов мы не заморозили, а расфазировали и готовы рассматривать новые.

- А источники финансирования?

- На самом деле деньги есть, просто они дороже. Бизнес-модели должны быть рассчитаны с ценой денег намного выше, чем вчера. И учитывая то, что в банковской системе нет ликвидности, а в государстве наблюдается общий кризис экономики, выживут только проекты с высокой нормой рентабельности. А под высокие процентные ставки, я думаю, при любом кризисе можно привлекать средства.

- Что вы подразумеваете под высокой нормой рентабельности?

- Рентабельность, позволяющую обслужить кредитный ресурс на уровне 25% годовых.

- Какая тогда должна быть рентабельность?

- Выше 25% годовых.

- В каких сегментах это возможно, в логистике ведь не может быть такой рентабельности?

- Нет, конечно. Например, если жилье, то только элитное - оно может себе позволить эту норму. Если офисы, то только класса А в самом центре Киева при очень жестком контроле затрат в плане генподрядчика. Если торговый центр, то prime location, с очень высокими арендными ставками, с высокой заполняемостью и большим выходом полезных площадей.

Опубліковано на сайті: 2008-10-30