РФ. Что происходит на рынке недвижимости в апреле 2010

Риэлторы уверяют, что сезон скидок закончился - дальше ожидается только рост. Однако нам удалось убедиться на собственном опыте, что даже на самый востребованный столичный экономкласс можно получить дисконт до 4%. А элитное жилье на ранней стадии строительства готово "просесть" на все 10%.

Экономкласс. Вторичка

Честно говоря, найти типовую панель на "вторичке" в приличном районе Москвы по ценам ниже средних надежды было немного. Но одно объявление в базе "Миэль" заинтересовало. Трехкомнатная квартира площадью 60 кв. м в девятиэтажке на улице Большая Академическая (район Коптево) была выставлена за 6,5 млн рублей, то есть по 109,9 тыс. за 1 кв. м. Тогда как, по данным IRN, метр типовой панели еще в феврале стоил в среднем 110,7 тыс. рублей, а в начале апреля поднялся до 116,4 тыс. Но после разговора с риэлтором Еленой стало понятно, что хозяева готовы скинуть еще. Чтобы узнать насколько, мы отправились на просмотр. Воодушевление растаяло еще на подходе. Вместо обещанной в объявлении уютной детской площадки во дворе дома нас встретили настоящие раскопки, связанные с прокладкой коммуникаций, причем наземных. Трубы вели к соседней новостройке, находящейся на стадии, далекой от завершения. Естественно, дорога к дому была скрыта под толстым слоем грязи. Преимущества выходящих во двор окон квартиры также превратились в недостатки: и вида никакого, и шум от близкой стройки. Между тем риэлтор пыталась отвлечь меня от этих "мелких неприятностей": квартира "чистая", оформлена всего на двух взрослых собственников, детей там не прописано. В общем, проблем с переоформлением быть не должно. Хотя Елена замялась и крайне расплывчато ответила на вопрос о том, когда объект был выставлен на продажу. Из нее удалось выудить лишь фразу "больше месяца". Хотя, судя по цене, можно было предложить, что апартаменты предлагаются с зимы. Как минимум.

Обсудив все эти обстоятельства с хозяевами, мы расстались на том, что они согласились скинуть 100 тыс. рублей, а если и впрямь дойдем до сделки, то и еще больше.

В итоге на панельку, выставленную по цене и без того заниженной, удалось добиться гарантированной скидки в 1,5%. А общий дисконт по сравнению со среднерыночной ценой составил бы примерно 2,5%.

Экономкласс. Новостройка

Популярность свежих панелек в пределах Москвы также растет довольно быстро, поскольку качественное предложение по этому сегменту снижается.

В районе метро "Отрадное" (Высоковольтный проезд, дом 1, корпус 4б) нас заинтересовал жилой комплекс от СУ-155. Это застройка серии И-155. 25-этажный корпус 4б, как сообщили в коммандитном товариществе застройщика, должен быть готов к заселению никак не раньше конца года, если не в следующем, поскольку еще идет монтаж последних этажей. Во время консультации в офисе товарищества риэлтор Владимир рассказал, что в данном корпусе осталась только так называемая зачетная двухкомнатная квартира площадью 61 кв. м на десятом этаже. А предложений непосредственно от застройщика уже нет. Иными словами, продавцом этой квартиры выступает подрядчик, с которым СУ-155 рассчиталось квадратными метрами.

Цена "двушки" - 7,4 млн рублей, то есть 122 тыс. за 1 кв. м (среднерыночная стоимость 1 кв. м современной панели на начало апреля, по данным IRN,- 124 тыс. рублей). Мы условились с Владимиром, что он обратится к продавцу с предложением снизить цену до 6,5 млн. Впрочем, риэлтор перезвонил на следующий день и сообщил, что продавец торговаться не будет, так как на эту квартиру уже есть несколько претендентов и цена их устраивает. Каково же было мое удивление, когда я обнаружила объявление частного инвестора, предлагающего такую же "двушку", только в корпусе 5 (заселение также обещают к концу года), но уже за 5,94 млн рублей (102,4 тыс. рублей за 1 кв. м)!

Представитель продавца Галина отметила, что в эту цену также включено и переоформление договора переуступки прав, то есть 90 тыс. рублей. Галина отметила, что инвестор торговаться не будет. "Да ниже некуда! К тому же мы только вчера вывесили объявление, а сегодня у нас уже трое претендентов. Спрос большой, так что в скидках нет надобности",- пояснила она.

Вот и получается, что частный инвестор предлагает цену на 16% ниже, чем подрядчик СУ-155. "Может, человеку деньги срочно нужны,- прокомментировал ситуацию Владимир из коммандитного товарищества.- Раньше наши клиенты - подрядчики и инвесторы - тоже делали дисконт, но не больше 20%. Сейчас же спрос увеличился, и они хотят извлечь из ситуации максимум".

Бизнес-класс почуял рост

В сегменте жилья бизнес-класса я выбрала три ЖК: известный долгострой в районе "Войковской" "Северный парк" (Ленинградское шоссе, 25а, застройщик ООО ЭТО-С) и более масштабные комплексы "Дом на Беговой" (Хорошевское шоссе, 2, владение 20) от компании "ДОН-строй", также долгострой, но уже на завершающей стадии, и "Скай Форт" (1-й Нагатинский проезд, владение 11, застройщик ИСК "Столица"). С разной степенью вероятностью заселение по всем трем объектам обещают к концу этого года.

В "Северном парке" заинтересовали две квартиры - обе площадью 70 кв. м. Одна из них на 4-м этаже, а вторая - выше 20-го. Кстати, ни одного предложения от застройщика уже нет, что неудивительно: стройка ведется с 2005 года. Четвертый этаж в объявлении на сайте газеты "Из рук в руки" предлагался за 7,6 млн рублей (108,6 тыс. рублей за 1 кв. м). Но риэлтор Иван, подавший объявление, в телефонном разговоре отметил, что цена старая и сейчас она составляет 7,45 млн рублей. Я попробовала сторговаться с ним до 7,3 млн. Иван перезвонил через несколько дней и сообщил, что предложение принимается, но он не уступит больше ни копейки. Итак, только по телефону удалось добиться скидки в 2%, а от первоначальной стоимости - все 4%.

"Двушкой", находящейся выше, занимается "Миэль". Риэлтор Анна сообщила, что продавец выставил квартиру еще в прошлом году за 10,5 млн рублей, но уже поднял цену на 1 млн - до 11,5 млн рублей (164,3 тыс. рублей за 1 кв. м). Однако вскоре выяснилось, что продавец на торг согласен. И я отправилась на просмотр. Эта операция оказалась непростой. Охрана пропускала только владельцев жилья, и то с представителем ТСЖ. Пришлось пройти под видом родственницы продавца. Представитель ТСЖ на вопрос о госкомиссии только печально вздохнула, отметив, что обещали в конце мая, "но, наверное, опять перенесут". В то, что перенесут, верилось куда больше. В корпусе "А", куда мы отправились, был подключен только лифт (все-таки в башне 40 этажей и рабочим нужно как-то попадать наверх). С уверенностью можно сказать: монтаж дома завершен, а вот коммуникациями и не пахло. Правда, будущие жильцы с радостью отмечали, что работы ведутся куда активнее, чем в прошлом году. Но признание продавца, что он приобрел эту "двушку" в 2007 году за 9,5 млн рублей, вкупе с увиденным воодушевило меня на торг.

Итак, посетовав на недостаточную степень готовности жилья, а также заметив, что могу расплатиться очень быстро (мол, 10 млн лежат на счету), я предложила снизить цену на 1,5 млн. После таймаута в несколько дней продавец согласился сделать скидку максимум до 11 млн: "Я в принципе никуда не спешу и очень жду осени - во-первых, дом будет более или менее готов, а, во-вторых, спрос и цены вырастут, это наверняка". Так что мне при совершении сделки в самое ближайшее время можно было рассчитывать на 4% скидки.

"Дом на Беговой" после "Северного парка" показался просто воплощением завершенности. Там почти закончили отделку подъездов и начали вести коммуникации в квартиры. Но вопрос о сроках прохождения госкомиссии также встревожил менеджера Павла, показывавшего мне "двушку" площадью чуть более 64 кв. м на девятом этаже. Впрочем, заселение было обещано в третьем квартале. Стоимость метра составляет 157 тыс. рублей. Продавцом квартиры является частный инвестор, который предположительно приобрел ее в 2007 году по 110 тыс. рублей за 1 кв. м. Как оказалось, "ДОН-строй" уже давно все распродал на этом объекте. Предложений, конечно, много, но все они по переуступке прав.

Выявленные недостатки, а именно хорошая видимость и, главное, слышимость третьего транспортного кольца, непонятные сроки сдачи, позволили добиться скидки лишь на 95 тыс. рублей - до 10 млн, что составило 0,9%. В данном случае инвестор, как и продавец из "Северного парка", рассчитывает на растущие цены и повышающийся спрос.

Еще более жесткой в плане скидок оказалась ситуация с "двушкой" в "Скай Форте". Специалист отдела продаж Трофим, встретивший меня в офисе на объекте, рассказал, что цены на "Скай Форт" застройщик заморозил еще в январе: "Они остались на прежнем уровне, но и скидок не будет". Двухкомнатная квартира на седьмом этаже в корпусе 204-205 была предложена за 8,8 млн рублей (общая площадь 74 кв. м, стоимость метра почти 119 тыс. рублей). Частный инвестор Сергей, занимающийся перепродажей квартир в этом ЖК, также мало чем помог. Он предложил мне аналогичный вариант на восьмом этаже по той же цене.

Гибкая элита

Самой большой скидки - 9% - удалось добиться на элитную трехкомнатную квартиру (общая площадь 128 кв. м, заявленная стоимость $2,19 млн, цена метра $17,1 тыс.) в ЖК "Афанасьевский" (Большой Афанасьевский переулок, владение 24-26, метро "Арбатская"). Консультант из Blackwood Илона легко согласилась снизить цену до $2 млн уже на третьей минуте разговора. Но даже при этом перспектива дальнейшего дисконта сохранилась. Его, по словам Илоны, мне должны были предложить в офисе застройщика. Причины для этого были. Стадия строительства еще очень ранняя - котлован. Справедливости ради стоит заметить, что около половины квартир уже продано, несмотря на все "но".

В итоге мы получили совершенно парадоксальную картину. Панельный экономкласс от СУ-155 оказался дороже монолитного бизнес-класса "Скай Форта": 122 тыс. рублей за 1 кв. м против 119 тыс. К более или менее значительному дисконту оказалось готово только элитное жилье. Понятно, что сезон больших скидок на рынке жилой недвижимости завершается, но даже на самое популярное предложение еще можно отвоевать дисконт в 1-2%.

Александра Пшеничная КоммерсантЪ

burocrats.ru

Опубліковано на сайті: 2010-05-01