Коттеджи: ненужные и дорогие

В 2009 г. только треть выставленных на продажу коттеджных поселков были готовы. Остальные находились либо на стадии вяло текущего строительства, либо только в виде проектных документов. Сегодня готовые проекты перетянут на себя платежеспособных покупателей, но цены в таких поселках снижаться уже не будут.

В 2009 г. цены на домовладения в коттеджных поселках  по Украине снизились до 40%. По данным консалтинговой компании «РеалЭкспо», всего в Украине на конец прошлого года насчитывалось 504 коттеджных городка. Больше всего коттеджных городков было построено и запланировано построить в Киевской области и Крыму - 233 и 82 соответственно.  

Для кого строим?

На начало марта 2010 г. в Киеве было 20 городков, в том числе - 13 построенных.  Средняя стоимость 1 кв. м в коттеджных городках Киева на начало весны составляла $2493. «Высокий средний показатель обусловлен большим количеством введенных в эксплуатацию городков со стоимостью «квадрата» $2500-4000, а также таких, где стоимость 1 кв. м от $7000 (например, «Резиденции Тимирязевской» на Печерске)», - объясняет директор компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко.

В то же время, по словам эксперта, за зимний период средняя стоимость 1 кв. м в киевских поселках снизилась почти на 16%, а из восьми проектируемых и строящихся объектов строительство в трех было остановлено.

Проекты городков Киева и Киевской области рассматривались застройщиками как жилье для представителей растущего среднего класса, который в последние два года активно начал переезжать за город. Проекты киевского региона развивались в направлении улучшения инфраструктуры, организации бытового обслуживания и предоставления коммунальных услуг. По сравнению с себестоимостью строительства высотного жилья в Киеве стоимость строительства коттеджного поселка в пригороде была существенно ниже, а доходность проекта была примерно такой же.

По данным компании «РеалЭкспо», в Киевской области не были реализованы планы по вводу в эксплуатацию в 2009 г. шести городков, полностью было заморожено строительство 18 городков. Около десятка городков перенесли сроки ввода в эксплуатацию на 1-1,5 года.  Некоторые поселки были переформатированы в торгово-развлекательные центры, а в некоторых начались продажи не домов, а земельных участков с возможностью заключения договора подряда на строительство дома.

«На реализацию проектов повлияло отсутствие платежеспособного спроса и переоценка емкости рынка»,-  говорит Виктор Коваленко. Сегодня покупатели домов в коттеджных городках отдают предпочтения проектам эконом-класса с площадью домов до 150 кв. м и стоимостью до $1 тыс. за 1 кв.м.  

По словам генерального директора группы компаний «МАЄТОК» Натальи Семченок, сегодня покупатели стали более требовательны к качеству концепции коттеджных городков, степени их готовности, уровню инфраструктуры и сервиса: «Покупатели отдают предпочтение уже построенному загородному жилью, где уже можно жить, а также крайне внимательно оценивают репутацию девелопера».

Куда идут цены

Некоторые эксперты отмечают, что цены на дома в коттеджных поселках, «просевшие» с начала кризиса на 27-29%, начиная с апреля 2009 г. неожиданно стабилизировались. Руководитель проекта коттеджного  комплекса «Олімпік-Park» Илья Народицкий объясняет это тем, что сегодня девелоперы продают коттеджи с рентабельностью, близкой к нулевой, и прогнозирует, что цены не только не будут падать, но и начнут расти.  

Отказаться от снижения цен застройщиков заставит не только желание получать прибыль, но и необходимость возврата уже вложенных средств.  По словам Ильи Народницкого, одним из ценообразующих факторов сегодня становится «урбанизация земли» - прокладка водопровода, канализации, электричества, газопровода, слаботочных сетей. «Это не только значительные финансовые затраты на саму инженерию, но и огромный пласт работы, связанной с получением разрешительной документации», - отмечает девелопер.

Управляющий партнер консалтинговой компании «РЕД» Андрей Гончаров говорит, что сегодня застройщик формирует цену по формуле «понесенные затраты + приемлемый уровень рентабельности», но делает поправку на кризис.

Впрочем, девелоперы не отказываются от привычных схем ценообразования путем сравнения с ценами аналогичных объектов, которые выставлены на продажу или уже проданы. «Мы как бы «нащупываем» спрос. Таким образом, мы стараемся получить ту цену, которая могла бы обеспечить необходимый объем продаж», - говорит менеджер отдела продаж девелоперской компании «Трест «Югозаптрансстрой» Денис Галицын.

В сегменте загородной недвижимости спросом пользуются преимущественно дома со стопроцентной готовностью. Так покупатели минимизирую свои риски.

Финансовый аналитик Инна Бражник объясняет так решение переселиться за город (в поселок «Олимпик-Парк»):  «Покупка дома была для нас  спонтанным решением, но, выбирая дом в коттеджном городке, человек делает шаг в совершенно другую жизнь, которая отличается от жизни в многоэтажном доме в центре города. Здесь попадаешь в спокойный мир, который окружен замечательной природой, живешь в  комфорте и безопасности - это  самое лучшее место для жизни молодой семьи и  воспитания детей».

Руководитель представительства иностранной компании в Украине Алексей Раков, купивший дом в поселке «Ясные зори» говорит, что руководствовался выбором на основании готовности объекта и документов: «Застройщик не обманул: документы о праве собственности на дом и землю готовы, инженерные коммуникации подведены и работают, территория благоустроена, городок охраняется и уже частично заселен».

Для элиты или среднего класса?

Рынок заставит застройщиков переориентироваться с удобного для них сегмента «бизнес-класса» ни в менее выгодные проекты класса «эконом», ни в более сложные проекты элит-класса. Но девелоперы пока не готовы к формированию адекватного предложения городков элит-класса и говорят, что «элитность» - это, скорее маркетинговый термин, чем перечень конкретных характеристик.  

Но среди обязательных признаков элитного поселка эксперты выделяют наличие реки или значительного водоема, леса или рощи, высококачественную отделку дома и придомовых территорий.  Площадь  элитного коттеджа должна составлять от 500 кв. м, площадь земельного участка от 25 соток. Городок должен располагаться не более чем в 20 км от Киева, обладать социальной и инженерной инфраструктурой (дорога, охрана, связь, централизованная канализация и очистка воды, ТРЦ, развлекательная зона, фитнесс-центр), а также качественными материалами, из которых построены дома, - облицовочный кирпич, черепица.

Директор риэлторской компании «Пан Добробуд» Владимир Шебеко говорит, что спрос на элитные коттеджи, особенно после снижения цен до 40%, сохранится: «На качественные проекты и объекты спрос всегда будет оставаться стабильно высоким. В 2010 г. могут быть интересны проекты котеджных городков в сегменте, близкому к «элит», с количеством домовладений до 30 коттеджей».

Перспектив проектов других классов риэлтор не видит, так как в этом году развитие новых проектов по коттеджным городкам из-за перекоса в себестоимости и рыночных ценах  не выгодно.  Это продиктовано, в том числе, и низким спросом - за городом жить дороже, чем в городе.

Именно поэтому девелоперам в ближайшие два-три года стоит развивать коттеджные городки эконом-класса, близкие по формату к дачному поселку, - небольшие современные коттеджи на участках площадью от 6 до 10 соток с проведенным электричеством и газом.

Да здравствуют дачи

Однако успех проекта будет зависеть от адекватно сформированного застройщиком ценового предложения. «Главное условие, чтобы цена  домовладения  составляла не более $70-100 тыс. у.е.», - говорит Народницкий.

В 2010 году в эксплуатацию в Киевской области могут быть введены всего около 10-12 городков, в частности, - Feofania Residences, Grand Villas, Family House, Happy Land, Dream Land, Montana, Севериновка, Город счастья, Золоче-клуб, Солнечная долина. Перспективы завершения развития региональных проектов остаются туманными.

Впрочем, появление новых проектов коттеджной недвижимости вызывает сомнение. «Ничего нового на рынке не появится. Будут попытки продажи уже существующих и, возможно, достройка единичных объектов в отдельных поселках», - говорит Гончаров.

Вера застройщиков загородного жильця в светлое будущее все же есть. «В 2010 г. украинский рынок загородной недвижимости будет развиваться крайне низкими темпами, что в дальнейшей перспективе не может не привести к дефициту загородного жилья, особенно к коттеджных городках», - надеется Семченок.

Но пока перспектива острого дефицита загородного жилья девелоперов не пугает. По мне нию Народницкого, предложение загородных коттеджей на рынке сегодня значительно превышает спрос: «Те городки, которые продолжают строиться, в ближайшие несколько лет способны полностью удовлетворить запроси потребителей».

Больше всего коттеджей - около Киева

Источник: портал www.cottage.ua-com.ua

Где  и почем можно купить домик под Киевом

Источник: «РеалЭкспо» и операторы рынка.

Статистика количества коттеджных городков Киева и области

 Источник: «РеалЭкспо»

Автор: Анна Левченко
По материалам: tochka.net.

Опубліковано на сайті: 2010-05-01