Украина. Можно ли решить жилищную проблему ?

Жилищная проблема - это вечная проблема и СССР, и независимой Украины. Сколько было принято законов, указов и постановлений, которые указывали, призывали и обещали, что еще чуть-чуть и проблема будет решена. Чего только стоит Жилищная программа времен СССР, где было обещано каждой семье к 2000 году отдельную квартиру. А сколько было проведено совещаний и конференций на эту тему, где политики с умными лицами заявляли о существенном прорыве или о скором решении жилищной проблемы. Но, к сожалению, проблема остается проблемой.

Я думаю, никому не нужно объяснять, что главная проблема не в отсутствии денег у населения на покупку жилья, а в недостаточности самого жилья. Семьдесят лет строили и еще двадцать лет строили, но, если сравнить с развитыми странами, в Украине на одного жителя приходится жилой площади в разы меньше, чем в той же Чехии или Польше. Поэтому после кризиса цены на жилье упали, но остаются высокими для большинства людей. Дефицитный товар всегда в цене.

На текущий момент в Верховном совете зарегистрировано более десятка разных законопроектов, которые нацелены на реформирование, усовершенствование, увеличение темпов и объемов жилищного строительства. Какие только идеи не выдвигают законодатели, просто любо-дорого читать. Но только читать. Даже при беглом знакомстве с этими законопроектами видно, что ничем они не помогут нашему жилищному строительству. Ибо не для того они писаны. А жаль. Вообще, есть такое умное изречение "зачем изобретать велосипед". Опыт нормальных стран в строительстве жилья такой богатый, что стоит только его взять и внедрить у нас, и вопрос будет решен. Так просто? Да, действительно просто. Но есть одна проблема. Этот метод организации строительства жилья и вообще строительства настолько прост с точки зрения здравой логики, что, боюсь, нашим руководящим лицам не осилить.

Как строят жилье в нормальных странах

Есть обыкновенный город. Делают так называемое "зонирование". То есть территорию города согласно генплану развития разбивают на отдельные зоны с учетом специфики градостроения, принятой в данной стране.

В США, например, принято делать отдельные зоны для офисов, для торгово-развлекательных центров, для жилья. У них такие высокие небоскребы для офисов и много одноэтажных домов потому, что если это жилая зона, то там не может быть ни офисов, ни магазинов, ни школ. Считается, что дети в школах очень сильно шумят, поэтому школы должны быть как можно дальше от жилых домов. В европейских странах ситуация другая. Там тоже существует зонирование на жилые и офисные площади, но при этом жилые проектируются с учетом расположения там торговых центров, школ, центров отдыха. При этом жилые зоны могут быть разделены на социальное жилье и на элитное жилье. Но не это все главное. Главная суть этих зон заключается в том, что архитекторы и другие специалисты рассчитывают и четко прописывают, какие нужны коммуникации, дороги и другие объекты инфраструктуры.

Говорят, что выпускники наших строительных институтов и университетов, тоже могут это все рассчитать и четко прописать, сколько и каких труб надо в землю зарыть, чтобы потом дом мог существовать без проблем лет сто. Мало того, еще в 2003 году принимались постановления и решения о зонировании Киева и областных центров. Но идея пока осталась идеей.

На первый взгляд может показаться, что эти зоны ничем не отличаются от нашего генерального плана любого города. Но в действительности все не так. В наши генеральные планы можно бесконечно вносить и вносить изменения. И, как результат, у нас высотки строят на месте детской площадки, а коммуникации не позволяют этому дому нормально функционировать. Зональный проект предполагает, что в рамках отдельной зоны все уже подсчитано и рассчитано, и менять ничего нельзя. И теперь начинается самое интересное.

Строительная компания, если она хочет построить дом, обращается в муниципалитет, смотрит на зональный проект и выбирает тот дом или дома, а может офисы, которые она хочет построить. После этого строитель покупает у муниципалитета участок земли под конкретный строительный объект. Бывает, муниципалитет продает эти участки земли на аукционе. В любом случае, он получает достаточно денег, чтобы за счет этих денег построить все коммуникации и дороги. Считается, что при разработке зональных проектов, муниципалитет четко определяет, сколько нужно денег для строительства всех коммуникаций и дорог.

Строительная компания, купив участок земли, где четко указано, какой строительный объект здесь можно построить, самостоятельно разрабатывает строительный проект, но при этом она придерживается всех требований к объекту строительства в этой зоне. Нельзя построить десять этажей, если в зональном проекте дом рассчитан на девять этажей. Нельзя уменьшать придомовую территорию за счет увеличения общей жилой площади, нельзя застраивать места отдыха не по назначению. Есть даже требования к общему виду фасада дома, но в целом для архитекторов достаточно простора для их фантазии.

А теперь еще интереснее. Разработанный строительный проект не нужно нигде согласовывать и утверждать. Мало того, не нужно получать разрешение на строительство или на проведение строительных работ. Не нужно постоянно решать проблемы с проверяющими и перепроверяющими. Строители самостоятельно строят и строят. Когда дом построен, им не нужно сдавать дом ни государственной комиссии, ни пожарным, ни санитарам, ни другим лицам, любящим хорошо выпить и закусить. Не существует вообще понятия "сдачи дома".

Это же кощунство, а как же целая армия проверяющих и смотрящих различных служб архитектурного и строительного надзора? Как строители будут без этих четких помощников? Полная неэффективность всех этих служб известна любом жильцу украинского дома. То, что они делают вид, что они что-то контролируют, совсем не значит, что они действительно что-то контролируют. В действительности, они только создают проблемы строителям, и это из-за них существенно дорожает себестоимость строительства.

И все же, кто отвечает за качество строительства? Как и положено, строители. Причем несут не только материальную, но и уголовную ответственность. Если с домом случится проблема, то руководитель строительства сядет в тюрьму на долгие годы, даже если он "Заслуженный строитель". Поэтому, как правило, в нормальных странах такого большого количества строительных шарашек как у нас нет. Существуют крупные и средние строительные компании, которые, во-первых, дорожат своей репутацией, а во-вторых, они рассчитывают работать долго и успешно и делать откровенную халтуру им просто не выгодно.

А денежки на стройку?

Единого подхода нет. Могут физические лица брать кредиты в банке и покупать квартиры в строящихся домах, хотя это бывает не часто. Чаще всего используется следующий метод финансирования - строительная компания после того, как купила участок земли, обращается в банк, закладывает этот участок земли, и получает кредит на строительство всего дома. После того, как дом построен, как правило, нанятые риэлтерские компании распродают жилье, и строительная компания погашает кредит. Бывают случаи, что банк дает строительной компании деньги и на покупку участка земли. Все очень просто на первый взгляд. Но в действительности все выглядит по-другому. Банк никогда не выдаст кредит строительной компании, которая недавно создана, не имеет опыта уже построенных объектов за счет собственных средств, или если у нее плохая кредитная история. Поэтому строители там не работают по схеме "зарегистрировал ООО, построил и обанкротил ООО". Положительный опыт имеет большое значение для строительной компании на рынке.

Как видите, все достаточно просто. Если запустить этот механизм, можно было бы не на словах, а на деле начать массово строить и жилье, и офисы, и сауны. Во многих развитых странах мира уже ощущается переизбыток жилья, хотя все ругают высокие цены на жилье. Но, в любом случае, если жилья много, тогда можно и о ценах на жилье спорить. Нам пока до этого далеко…

Александр Охрименко

Опубликовано на сайте: 2011-09-03