Украина. Минюст может стать монополистом...

Накануне начала работы нового органа – Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, который будет регистрировать право собственности на землю и здания, пресса пестрит сообщениями о проблемах, которые ждут украинцев.

По словам нотариуса Людмилы Голий, теперь ее коллегам будет сложно проверить, является ли продавец недвижимости ее собственником или “нашел” где-то нужный документ.

Заместитель председателя БТИ Киева Дмитрий Мартыш прогнозирует “цунами” фальшивых документов, мошенничества и рейдерства из-за того, что технические документы на объект будет производить одно учреждение – БТИ, а регистрировать право собственности на него – другое – Укргосреестр или нотариус.

К тому же не обязательным будет возобновление технического паспорта на объект. Ассоциация БТИ предсказывает, что будет уничтожено достоверную информацию о праве собственности на недвижимость, из-за чего будут нарушаться гарантии государства по сохранности собственности граждан.

Отдельные комментаторы предрекают, что общины потеряют сведения о недвижимости, которая расположена на их территории, и ее владельцах.

Наконец, в теленовостях везде показывают огромные очереди в БТИ, поскольку все стремятся зарегистрировать свои права на недвижимость по старому порядку. Как сказал один дедушка, нотариус может и не знать, что его квартира уже продана.

Возможно, все эти ужасы действительно будут иметь место. А может, это умышленные действия людей, которые привыкли делать бизнес на старой системе, в которой центральную роль играют БТИ. Итак, теперь они до последнего будут защищать свои источники заработка, создавая панические настроения среди населения.

В общем же в этом потоке информации почти невозможно найти оценку того, ради чего создается новый единый реестр. Чиновники говорят – чтобы упорядочить учет имущественных прав на недвижимость и обременений относительно нее.

Для этого всю информацию о правах и обременениях на недвижимость планируется собрать в один общегосударственный электронный реестр, который будет вести государственное учреждение и отвечать за сохранность и достоверность этих данных.

Сейчас в Украине централизованно учитываются только права собственности на земельные участки, это делает Госземагентство.

Права собственности на здания учитывают региональные БТИ, которые в большинстве случаев являются коммунальными предприятиями, а иногда – и получастными. Они годами самостоятельно учитывали права собственности на недвижимость, самостоятельно создавали и хранили бумажные реестры, которые сегодня фактически являются их собственностью.

Когда несколько лет назад Минюст ввел электронный реестр прав собственности на недвижимость, куда БТИ в процессе работы должны были постепенно переносить всю информацию из бумаги, большие БТИ, наподобие киевского, так и не сделали этого.

Поэтому в Украине еще неизвестна картина со структурой недвижимости и правами собственности на нее. То есть никто не знает, кому какое имущество принадлежит, а это – кратчайший путь к манипуляциям. Благодаря этой системе существует теневой бизнес по аренде недвижимости. Больше всего он распространен в Крыму и в Киеве.

Конечно, существующая система имеет и преимущества.

Во-первых, из-за отсутствия централизованного реестра не может в полной мере воплотиться розовая мечта налоговиков по обложению владельцев недвижимости налогом. Не имея полной картины о недвижимости и ее владельцах, нельзя определить, правильно ли начислен и собран налог, и все ли заплатили.

Во-вторых, отсутствие централизованного реестра по-своему защищает владельцев. При других условиях в течение часа любого владельца многочисленных помещений по всей Украине могут лишить его имущества, просто переписав все это на другого человека. Конечно, это криминал, но сейчас не о нем.

Сейчас о том, что потенциальные рейдеры смогут получить централизованную информацию, какое имущество имеет каждый человек. Сейчас собрать такую информацию в пределах Украины практически невозможно.

Это большие расходы, ведь нужно обойти все бюро технической инвентаризации и ждать, пока те пересмотрят все свои бумаги. Кроме того, “объект” будет знать, что о нем собирают информацию: скорее всего, его предупредят хотя бы в одном из БТИ.

То, что плохо для владельцев многих объектов недвижимости, хорошо для рядовых граждан. Последние страдают от того, что при наличии только бумажных разрозненных закрытых архивов почти невозможно выяснить историю объекта.

“Бумажные архивы БТИ можно сравнить с огромным черным ящиком. У них иногда сложно проверить, совершались те или иные действия”, – говорит председатель наблюдательного совета юридической компании Proxima Алексей Дорошенко.

Поэтому переход на электронные реестры должен исправить ситуацию. Однако в этом ли направлении движется власть? Если удастся наладить работу и наполнение централизованного реестра, может быть решена проблема учета. Однако выдержит ли государство такую нагрузку, никто не знает.

Укргосреестр хотя и рапортует о готовности начать работу с 2013 года, однако признает, что решено не все законодательные вопросы, не говоря об организационных. Нотариусы же даже не берутся прогнозировать последствия введения новой системы, поскольку не имеют полного представления о том, как будет работать новый реестр.

Большинство проблем, о которых говорят противники Укргосреестра, действительно возникнут. К ним добавятся и организационные проблемы, вызванные несовершенством законодательства и низкой организованностью системы Укргосреестра.

На чем сейчас незаконно зарабатывают в БТИ. Схема “Сегодня”

Также не исключено, что сами БТИ будут усложнять работу реестра, чтобы – в идеале для них – уничтожить его. Их можно понять, ведь вряд ли кто-то на их месте легко отказался бы от такого выгодного монопольного бизнеса.

Новая монополия

Проблемы с мошенничеством, подделкой документов, коррупцией, которыми пугают украинцев в связи с введением Госреестра, – не являются результатом изменений в системе регистрации. Проблемы существуют везде. Всем известно, что БТИ имеют отнюдь не лучшую репутацию среди коммунальных предприятий.

Главная причина этого негатива – в закрытости системы: никто из собственников имущества не может проверить, совершались ли какие-то сделки с его имуществом.

“Открытый доступ к реестру позволил бы быстро получать данные о владельцах имущества. Это помогло бы предотвратить злоупотребления во время его купли-продажи”, – говорит юрист ЮК “Алексеев, Боярчуков и партнеры” Дарья Мантюк-Кириллова.

Когда всем известно, что какая-то недвижимость принадлежит определенному лицу, и любой может это легко проверить, то в случае необходимости значительно легче доказать мошенничество.

“Исходя из моего опыта, чиновники значительно реже идут на нарушение, когда речь идет об информации с открытым доступом. Ибо так заметить несоответствие может любой и в любое время. Соответственно, прокуратура или МВД быстро выяснят, кто именно совершил это нарушение”, – говорит Дорошенко.

Однако ждать, что реестр прав собственности сделают открытым, в ближайшее время не приходится. Единственная попытка сделать его частично открытым была в сентябре 2012 года, когда Кабмин предложил законопроект, который бы позволил совладельцам многоквартирного дома узнать, кто владеет квартирами в их доме.

Это крайне необходимо при создании ОСМД, однако депутаты так не считают.

“Кабмин предлагает наделить правом получать выдержки из госреестра по каждому собственнику всех совладельцев многоэтажного дома. Это будет означать, что любой человек придет к любому жильцу многоэтажного дома и через него получит любую выдержку на каждого собственника. Это неправильно”, – сказал во время рассмотрения законопроекта нардеп от Партии регионов Юрий Воропаев.

С ним согласилось большинство депутатов, выступавших в тот день.

Объяснение, казалось бы, логичное. Однако именно такая позиция создает основания для многочисленных злоупотреблений со стороны строителей многоквартирных зданий. Не имея сопротивления со стороны реальных ОСМД, они создают фиктивные объединения с подконтрольных им лиц и навязывают всем сверхдорогие коммунальные услуги.

Итак, заплатив большие деньги за квартиру, новый владелец после этого должен еще и платить фантастические средства за коммунальные услуги.

Единственное, чего в Украине удалось добиться относительно открытости в учете недвижимости, – это частичное открытие информации из Земельного кадастра.

В интернете в открытом доступе появится Земельный кадастр, где можно будет свободно узнать границы и размеры участка, форму собственности, его целевое назначение, кадастровый номер. Хотя информация о владельце участка и зданиях, расположенных на нем, так и останется закрытой.

С 1 января 2013 года эта информация начнет перекочевывать из Госземагентства и БТИ в Государственную регистрационную службу (Укргосреестр), которая подотчетна Минюсту.

И тогда все обвинения в подпольной торговле информацией о владельцах недвижимости, которые до сих пор звучали в адрес БТИ и Госземагентства, будут адресоваться должностным лицам Укргосреестра и Минюста.

ЭП уже рассказывала, что 1,32 млрд грн доходов от услуг по предоставлению информации из государственных реестров, в том числе о правах на недвижимость, из БТИ и Госземагентства перейдут в специальный фонд госбюджета.

Управлять этим хозяйством будет по-прежнему, Александр Лавринович, хотя поговаривали, что на этом посту его заменит Андрей Портнов.

Однако главным достижением нынешнего министра будет возможность получить в монопольное распоряжение полную базу имущественных прав на землю и здания. Там будут данные о собственности не только рядовых граждан, но и всех чиновников.

Министру юстиции не надо будет проводить расследование, чтобы выяснить, кто является конечным владельцем, например, “Межигорья”, и что еще принадлежит этому субъекту.

Если министру удастся наладить работу реестра, прежде всего, заставить большие БТИ наподобие киевского передать информацию нотариусам и Укргосреестру, Минюст станет монополистом. Причем это будет естественная монополия, разрешенная законом.

Минюст будет иметь исключительное и почти бесконтрольное право доступа к реестру прав собственности. На смену разрозненным региональным монополистам – БТИ – придет один большой монстр, который будет контролировать все, а сам будет почти недостижимым.

Что можно причинить такому монстру? Как его контролировать? В Украине эти вопросы до сих пор никто не ставит.

Антонина Бажан

Опубликовано на сайте: 2013-01-02