10 мифов об ипотеке в США

Система кредитования сложна, и ее понимает далеко не каждый. Даже в США, где ипотечный рынок развит хорошо, есть много неясных моментов. Считается, что люди покупают дома и квартиры в среднем каждые пять или семь лет и не стремятся вникать в суть кредитования. Чтобы прояснить ситуацию, аналитики Zillow составили список самых распространенных заблуждений, связанных с ипотекой в США.

На самом деле реальную стоимость ипотеки выражает процентная ставка в годовом исчислении (annual percentage rate, APR). Она включает ссудный процент, комиссию за оформление кредита, ипотечную страховку (если она требуется) и прочие сборы. Однако эта ставка не отражает расходы на страховой полис домовладельца. APR обычно выше, чем ссудный процент, поэтому при выборе ипотечной программы стоит обращать внимание в первую очередь на нее, чтобы получить более правильное представление о реальной стоимости ипотеки.

Ставки по разным типам кредитов могут меняться в течение одного дня, иногда значительно. Стоит тщательно выбирать из множества предложений — только так можно найти самый выгодный вариант.

На самом деле такого закона нет. Некоторые банки отменяют такие сборы, чтобы сделать ставки более конкурентоспособными. И, напротив, есть организации, которые завышают расценки. Поэтому при поиске лучшего предложения стоит сравнивать скрытые расходы в разных банках.

При заключении условного предварительного соглашения (pre-approval) оценивается размер кредита, который банк готов предоставить. Обычно на этом этапе также проверяются доходы и кредитная история будущего заемщика. Однако последний вовсе не обязан продолжать быть клиентом банка, с которым заключено предварительное соглашение. Стоит получить как минимум три варианта кредитования, прежде чем окончательно вступить в ипотеку.

Некоторые банки действительно делают скидки постоянным клиентам, однако маловероятно, что вам предоставят более низкие ставки только потому, что у вас открыт там счет. Всегда стоит выбирать из предложений нескольких банков.

Когда супруги совместно берут ипотеку, банки обращаются за кредитной оценкой в три главных агентства: Equifax, Experian и TransUnion. Те вычисляют средний балл из рейтингов обоих супругов и используют самых низкий из двух, чтобы определить ссудный процент. Это означает, что бóльшую роль играет супруг, имеющий худшую кредитную историю. При этом неважно, кто из двоих является первичным и вторичным заемщиком.

Многие заблуждаются, считая, что для получения кредита надо вложить 10, 15 или даже 20 % от стоимости недвижимости. Однако в Федеральном управлении жилищного строительства (Federal Housing Administration, FHA) можно получить заем, внеся лишь 3,5 % в качестве первоначального взноса. Похожие программы действуют в Министерстве по делам ветеранов (Department of Veterans Affairs, VA) и в Министерстве сельского хозяйства США (United States Department of Agriculture, USDA).

Тем, кому пришлось пройти через продажу без покрытия на срок, можно взять новый кредит уже через 2–4 года в зависимости от размера первоначального взноса и типа кредита. В случае потери права выкупа период ожидания дольше — 3–7 лет. Но даже те, у кого достаточно денег, не смогут создать хорошую кредитную историю всего за пару лет.

Сегодня у миллионов американских собственников сумма долга превышает стоимость недвижимости. Для них работают две программы, одна из которых, Home Affordable Refinance Program (HARP), доступна тем, кому гарантии по займам дают Fannie Mae или Freddie Mac. Вторая программа, FHA Streamline Refinance, создана, чтобы помочь должникам, кредиты которых страхует Федеральное управление жилищного строительства.

Под рефинансированием понимается погашение кредита в одном банке с помощью займа в другом банке, где более низкие проценты. Если гарантии по займам дают Fannie Mae или Freddie Mac (а таких кредитов большинство), рефинансировать ипотеку можно в любое время. Нужно лишь учесть, что разница между текущим ссудным процентом заемщика и новым ссудным процентом должна позволить собрать достаточно средств для покрытия ежемесячных расходов по рефинансированию в течение двух лет.

Юлия Кожевникова

Опубликовано на сайте: 2013-06-07