«Ипотечный» мораторий глазами кредиторов – есть ли выход для банков

Попробуем подвести промежуточные итоги действия упомянутого закона за прошедший период времени. Для начала вернемся к самому тексту и определим его ключевые моменты. На мой взгляд, они противоречат действующему законодательству или же порождают больше вопросов, чем дают ответов.

Во-первых, закон не определяет, каким образом его положения будут применяться к правоотношениям относительно исполнения судебных решений, которые находятся на стадии исполнительного производства и/или могут быть выполнены банком самостоятельно (решение о правах продажи от имени банка третьему лицу, решение о признании права собственности). Закон не содержит прямого запрета относительно выполнения решений судов о принудительном обращении взыскания на предмет ипотеки, которые вступили в законную силу. Нормы закона ни в коем случае не отменяют действия конституционной нормы (ст. 124), которая предусматривает обязательное исполнение судебных решений на территории всей Украины.

Во-вторых, нормы закона не определяют, каким образом его положения будут применяться к правоотношениям по поводу судебных дел, находящихся на рассмотрении в судах Украины и производства по которым были открыты до вступления настоящего закона в силу. Закон не содержит прямого запрета на рассмотрение этих дел и принятие решений по результатам их рассмотрения.

Нормы закона ни в коем случае не отменяют действие конституционных норм (ст.8 и 55), предоставляющих гарантию на право обращения в суд и наделяющих нормы Конституции Украины наивысшей юридической силой. Кроме того, нормы Конституции Украины являются нормами прямого действия.

Что мы имеем в итоге? Неопределенность нормативно-правового акта позволила по-разному трактовать нормы данного закона. Результатом стала противоречивая судебная практика, в которой суды по аналогичным спорам принимают сторону и заемщиков, и кредиторов в соотношении приблизительно 50/50.

Кроме того, закон стал дополнительным основанием для исполнительной службы не особо торопиться с исполнением судебных решений, которая и до этого не отличалась высокими скоростными качествами.

В свою очередь, кредиторы вынуждены «играть в игру с тремя ставками»: оставить иск без рассмотрения, если производство по делу уже открыто, и отложить проблему на неопределенное время; вообще не обращаться в суд до прекращения действия моратория, и, опять же, отложить проблему на неопределенное время; или же «сыграть ва-банк» и до конца пытаться доказать свою правоту в суде, но при этом принять риски получения отказа в удовлетворении исковых требований, и согласно процессуальным нормам, навсегда утратить право обращения взыскания на данный предмет ипотеки. Отмечу, что суд отказывает в открытии производства по делу, если существует решение между теми же сторонами, с тем же  предметом и по тем же основаниям.  

Итак, последствия, которые наступили непосредственно в отношениях между заемщиком и кредитором после вступления в законную силу данного закона, прогнозируемы: те заемщики, которые и так не платили, еще больше уверились в том, что исполнения кредитных обязательств удастся избежать, а ипотеку сохранить; те заемщики, которые шли на контакт с банком и все же намеревались исполнить свои кредитные обязательства, подумали: «а чем мы хуже?» – и тоже перестали платить. По статистике, значительно увеличилось количество заемщиков, с которыми велись переговоры о погашении задолженности путем проведения реструктуризации, предоставления льготного курса, частичного прощения долга, добровольной реализации  и т.д., отказавшихся от погашений и дальнейшего диалога именно в связи с мораторием.

Что можно посоветовать заемщикам, которые относятся к вышеописанным категориям? Думаю, в первую очередь нужно четко понять, что мораторий не «панацея» от всех проблем, возникших в связи с трудностями погашения кредита. Далее, необходимо отказаться от иллюзий о том, что кредиторы будут сидеть сложа руки, и вот почему:

• мораторий, рано или поздно, прекратит свое действие, и ипотека снова превратится в один из источников погашения проблемной задолженности;

• мораторий не лишает банки права продолжать начислять проценты за пользование кредитом, начислять комиссии и пеню, применять штрафные санкции (за исключением зоны проведения антитеррористической операции, см. ЗУ №1669-VII от 02.09.2014 г.). Соответственно, та часть заемщиков, которая находилась в диалоге с кредитором о вариантах погашения и решила от него отказаться в связи с мораторием, увидит совсем другую сумму задолженности, когда к данному диалогу придется вернуться;

• мораторий определяет четкие параметры недвижимости, на которую он распространяется (такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного проживания заемщика/имущественного поручителя, при условии, что в собственности последних не находится иное недвижимое жилое имущество; общая площадь такой недвижимости не превышает 140 кв. м для квартиры и 250 кв. м для жилого дома). Соответственно, та часть заемщиков, которые невнимательно изучили данный закон или неправильно поняли его положения, но все же решили не платить по обязательствам, не получат иммунитета в виде моратория (достаточно большой процент отказов судами в применении моратория происходит именно по этим основаниям);

• отдельно следует отметить ту часть несознательных заемщиков, которые решили воспользоваться ситуацией и не платить по обязательствам путем искусственного создания условий для применения моратория после вступления в силу данного закона (например, избавиться от дополнительной недвижимости, помимо ипотечной, или сменить место регистрации и зарегистрироваться в предмете ипотеки). Можно предупредить данную категорию «предприимчивых» должников, что эти действия не останутся незамеченными – при желании кредитор всегда может их отследить и впоследствии обжаловать, обосновывая это попытками уйти от ответственности по кредитным обязательствам. Как следствие, даже вынесенное решение суда с применением моратория можно будет пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам или же доказать попытку ухода от исполнения обязательств в самом процессе, и также добиться отказа в применении моратория;

• данный закон не содержит прямого запрета на внесудебное урегулирование, предусмотренное ст. 36 закона Украины «Об ипотеке» (за исключением зоны проведения антитеррористической операции, см. ЗУ №1669-VII от 02.09.2014 г.). Таким образом, банк может удовлетворить свои кредиторские требования, оформив право собственности на предмет ипотеки в счет погашения задолженности на основании «ипотечной оговорки».

Письменное предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое, как правило, содержится в ипотечном договоре, однозначно можно трактовать как согласие владельца (основание для отказа в применении моратория при согласии собственника на отчуждении, согласно п. 1 данного закона), поскольку подпись ипотекодателя (владельца) в ипотечном договоре является способом его волеизъявления (ст.ст. 205, 207 ГК Украины).

Даже при последующем обжаловании подобной регистрации права собственности за банком, суды вынуждены будут принять во внимание данные факты, а они более чем достаточно весомы. Кроме того, банк может провести последующую реализацию такого имущества, и тогда конечный собственник уже приобретает статус добросовестного приобретателя. В таком случае истребовать бывшую ипотеку бывшим собственником у добросовестного приобретателя крайне затруднительно, а при определенных условиях – невозможно.

Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы:

• данный закон далек от совершенства и принят «на скорую руку»;

• действие норм закона значительно повлияло на объемы погашения проблемных портфелей банков и сузило круг механизмов влияния на несознательных заемщиков;

• мораторий не дает возможности не платить по кредитным обязательствам и при этом сохранить в собственности ипотекодателя предмет ипотеки;

• заемщикам, которые в состоянии обслуживать кредит, пусть даже не в полном объеме по договоренности с кредитором, не стоит откладывать погашение в долгий ящик, полагаясь на введенный мораторий, даже если их имущество на 100% под него подпадает;

• законные варианты обхода кредиторами действия моратория существуют и уже применены на практике.  

forbes

Опубликовано на сайте: 2014-11-21