Украина. Жизнь за Киевом: новый рейтинг застройщиков пригорода

«Минфин» подготовил новый рейтинг застройщиков пригорода Киева. Мы надеемся, он поможет нашим читателям принимать более взвешенные решения при инвестировании в недвижимость.

Гид на рынке новостроек

Человек, который планирует купить квартиру, всегда начинает с мониторинга рынка недвижимости. Стоимость квадратного метра, развитая инфраструктура, близость к транспортным развязкам — без сомнения, это важные критерии для выбора жилья. Но все это не будет иметь значения, если застройщик сдаст объект на несколько лет позже заявленного срока, а то и вовсе не доведет дело до конца и не достроит дом.

Новости о недобросовестных застройщиках и проблемных новостройках регулярно мелькают в медиа. Одни компании используют землю под строительство не по целевому назначению, другие — «забывают» собрать надлежащий пакет разрешительных документов. Такие истории часто заканчиваются в судах, а разбирательства могут длиться годами. Поэтому страх инвесторов оказаться и без денег, и без квартиры, вполне обоснован.

Тем более, что цены на недвижимость в пригороде вот-вот сравняются со стоимостью «квадратов» в некоторых районах Киева. По данным компании«Интергал-Буд», минимальная сумма, с которой потенциальные покупатели приходят в отделы продаж, составляет $10-15 тыс. Зачастую этого достаточно для первого взноса за квартиру как в Киевской области, так и в спальных районах города.

По прогнозам AVM Development Group, во втором квартале объекты за чертой города могут подорожать еще на 2-3%. Причины все те же — рост цен на стройматериалы и строительные работы.

Рейтинг застройщиков пригорода Киева поможет сориентироваться на первичном рынке жилья, познакомит с «резюме» ключевых игроков: сколько и каких объектов они построили, затягивают ли со сроками сдачи и т.д.

Тройка лидеров

Рейтинг застройщиков пригорода Киева за 3-4 квартал 2018 года возглавила компания IG Group. За это время она успела получить декларации на 12 домов с суммарным количеством квартир — 240. Объект — ЖК Green Yard в Ирпене, где стоимость квартир в уже введенном доме сейчас стартует от 421 тыс. грн.

На втором месте оказалась компания «Атлант». Во втором полугодии 2018 года она сдала только 5 домов, зато суммарный показатель количества квартир в них оказался гораздо больше — 1279. Компания застраивает несколько населенных пунктов: село Новоселки, город Бровары и ПГТ Коцюбинское.

Замыкает тройку лидеров компания Мартынов, которая ввела в эксплуатацию 5 домов на 428 квартир. Все три жилых комплекса расположены в селе Софиевская Борщаговка. Стоимость квартир, которые есть в наличии, в разных ЖК стартует от 707 тыс. грн до 1,16 млн. грн.

Для сравнения: в предыдущем рейтинге за первое полугодие 2018 года тройка лидеров выглядела следующим образом:

ЖК «Дания» (6 домов на 134 квартиры), ЖК «Фортуна -2» (4 дома на 360 квартир) и IG Group (4 дома на 80 квартир).

«Минфин» собирал информацию из нескольких открытых источников, в частности, базы ГАСИ, сайтов компаний-застройщиков и пр.

Команда «Минфина» не только изучала документацию и анализировала данные, но и выясняла возможные «скользкие моменты» — под видом тайных покупателей или участников форумов жильцов. Мы хотели убедиться, что объекты из рейтинга действительно уже обживаются, а также узнавали, какие есть нюансы.

Отдел баз данных «Минфина» собрал данные обо всех компаниях, которые застраивают столичный пригород. В 3 и 4 кварталах 2018 года таких насчитывалось 181 — почти на 20 больше, чем в первом полугодии.

Затем мы проверили и «отсеяли» застройщиков. В рейтинг попали только те, кто успел получить в июле-декабре сертификат или декларацию Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Выданные ГАСИ документы подтверждают реальность объекта, его соответствие первоначальному проекту и нормам технической безопасности. На данный момент это самое весомое свидетельство в пользу того, что в дом можно инвестировать.

Рынок недвижимости в Украине пока нельзя назвать прозрачным. Найти официальные данные о количестве построенных тем или иным застройщиком квадратных метров или квартир практически невозможно. Такая информация есть, например, в сертификатах ГАСИ, но более половины компаний категорически отказываются их показывать.

Хотя есть и приятные исключения. Например, порадовала компания «Атлант», у которой все документы выложены на сайте. К сожалению, таких застройщиков можно пересчитать по пальцам. Например, в ЖК «Чайка» (строительная компания Омокс) для того, чтобы увидеть сертификат, нужно лично приехать в отдел продаж и написать специальное заявление.

Сотрудники «Минфина» промониторили сайт ГАСИ, чтобы найти сертификаты застройщиков, которые их не предоставили. Компании, чьих сертификатов мы так и не нашли, в рейтинг не попали.

Впрочем, наличие сертификата на дом отнюдь не гарантирует отсутствие проблем. Например, ЖК Scandia в г. Бровары последние годы периодически всплывает в новостях о судебных разбирательствах в связи с ненадлежащей документацией, а сроки введения объекта в эксплуатацию постоянно сдвигаются.

После проверки и фильтрации в списке осталось 40 застройщиков с сертификатами ГАСИ, которые в 2018 году сдали минимум один дом высотностью от 3 этажей.

Ключевые критерии ранжирования застройщиков

Количество жилых домов, введенных компанией в эксплуатацию за отчетный период. Учитывались объекты высотностью от 3 этажей. За основу бралось количество не домов, а сертификатов ГАСИ. Иногда один сертификат может быть оформлен на несколько секций сразу, в других случаях для каждого корпуса ЖК есть отдельный документ.

Мы не брали в качестве основного критерия количество квартир, так как в распоряжении «Минфина» не было официально подтвержденных цифр. Мы подсчитывали число квартир, исходя из данных в сертификатах ГАСИ или на основе информации из открытых источников. Например, на основании сведений, полученных от отдела продаж застройщика, взятых из специализированных блогов и на форумах, плана конкретного дома.

Если несколько компаний ввели в эксплуатацию одинаковое количество домов, то выше рейтинг у той компании, в активе которой, по нашей оценке, больше сданных квартир.

Столбец «Локация» привязан к населенному пункту, в котором у застройщика больше всего объектов из рейтинга. В этот раз в исследовании участвовало 27 населенных пунктов Киевской области. В свежий рейтинг вошли Обухов и село Новоселки Киево-Святошинского района, в каждом из которых ввели в эксплуатацию по 2 жилых комплекса.

Изменения в рейтинге

В нашей таблице застройщиков появились две новые колонки. Во-первых, мы добавили данные по расстоянию между жилым комплексом и центром Киева (майданом Незалежности) по прямой. Это удобно, так как не все покупатели хорошо разбираются в географии киевского пригорода.

Кроме того, в рейтинге можно увидеть минимальную стоимость жилья в уже сданном доме. Квартира, на которую указана цена, может иметь разное количество комнат, в зависимости от того, какие предложения остались в продаже на момент составления рейтинга, то есть на конец марта 2019 года.

Опубликовано на сайте: 2019-04-12