Страх войны и не только: почему поляки массово скупают недвижимость в Испании

Почему выходцы из Восточной Европы скупают недвижимость в Испании, какие регионы популярны и как инвесторы становятся жертвами нелегальных жителей.

Испания давно считается популярным направлением для инвестиций в недвижимость: теплый климат, развитая инфраструктура, вкусная еда и культурное разнообразие сделали страну туристическим раем и привлекательным объектом для инвестиций. Обычно на рынке наиболее активны британцы, немцы и французы. Однако после начала войны России против Украины фиксируется рост спроса на жилье со стороны граждан Польши.

В 2022 году именно поляки продемонстрировали наибольший интерес к квадратным метрам на испанском побережье - этот показатель вырос на 161%. С тех пор покупатели из Польши ежегодно обновляют рекорды по количеству приобретенного жилья.

Ажиотаж связан не только с желанием переехать в гораздо более теплый регион. Многие из тех, кто приобрел дома или квартиры в Испании,опасаются, что российско-украинская война затронет и Польшу. Для них недвижимость в курортных районах - надежда найти безопасное место на случай дальнейшей эскалации.

По данным Bank Pekao S.A, только за первые девять месяцев 2022 года поляки приобрелив Испании 2 300 объектов недвижимости - на 102% больше, чем за весь 2021 год. На этом фоне испанский рынок жилья достиг самого высокого уровня за последние 15 лет: в 2022 году в целом продали около 700 тыс. домов и квартир.

Испания -популярный край и для украинских покупателей жилья. Только за первые шесть месяцев большой войны граждане Украины приобрели там 1 237 объектов недвижимости - на 60% больше среднего показателя за последние 15 лет.

Страх войны

На фоне войны в Украине и роста благосостояния поляки уже несколько лет скупают квартиры и виллы в Испании. В 2022-м они приобрели 2 300 объектов недвижимости - вдвое больше, чем в 2021-м. В 2023-м этот показатель составил уже 3 118 объектов.

В 2024 году покупатели из Польши оформили 4 тыс. сделок, а в 2025-м, как ожидается, эта цифра будет еще больше. Всплеск инвестиционной активности вывел поляков на четвертое место по количеству сделок с иностранной недвижимостью после британцев, немцев и французов. Польские покупатели жилья также опередили американцев и россиян.

Доля поляков на испанском рынке недвижимости среди иностранцев неуклонно растет: если в 2019 году она составляла 1,6%, то к 2023 году этот показатель вырос вдвое. В районах Марина-Байха и Марина-Альта на побережье Коста-Бланка польские покупатели инвестируют в новостройки больше, чем сами испанцы.

Средняя цена квадратного метра недвижимости в Испании в конце 2022 года составляла 1 700 евро. С ростом спроса росла и стоимость: во второй половине 2023 года нерезиденты платили в среднем 2 715 евро за квадратный метр.

Поляки обычно платят сразу, не беря ипотеку, и чаще выбирают квартиры (65% от общего количества сделок), а не виллы или дома. Покупатели вилл выбирают объекты площадью от 250 кв. м до 600 кв. м с бассейном. Большинство покупателей останавливаются на вариантах стоимостью от 350 тыс. евро до 1,5 млн евро.

Поляки чаще всего выбирают побережье Коста-дель-Соль и Коста-Бланка. Среди богатых покупателей популярны Барселона, Мадрид, Валенсия, Марбелья, Малага и Кальпе. По словам владелицы недвижимости на побережье Коста-дель-Соль Агнессы Марциняк-Костшевы, всплеск спроса отражает беспокойство в Польше относительно войны в Украине и страх, что боевые действия распространятся и на польскую территорию.

"Могу выделить две волны стремительного роста интереса к покупке недвижимости. Первая была в феврале 2022 года, сразу после начала большой войны. Вторая - с февраля 2024-го на фоне усиления наступления РФ на фронте", - рассказала она.

Заявления Трампа в феврале 2024 года о том, что он во время первой каденции угрожал "поощрить Россию" напасть на одного из членов НАТО, которые не выполняют финансовые обязательства перед альянсом, по ее словам, насторожили поляков. А предупреждения премьер-министра Польши Дональда Туска о "предвоенной эпохе" в Европе заставили многих поляков задуматься о доме за границей.

"После этих заявлений Трампа и Туска мы получили много звонков с вопросами, можно ли приехать в течение трех дней и приобрести недвижимость и сколько времени продлится процедура получения ключей", - рассказала Марциняк-Костшева.

Адвокат Мария Руис Лопес, которая работает между Испанией и Польшей, говорит, что за три года "невероятно вырос" спрос на услуги нотариусов и юристов. "Наши клиенты рассказывают, что главная причина покупки квартир и домов в Испании - страх войны. Люди боятся России, поэтому хотели бы иметь какое-то место "про запас", -пояснила она.

Продавцы и посредники признают, что поляки иногда решаются на покупку жилья под влиянием эмоций. По словам Марциняк-Костшевой, один из ее клиентов из-за страха распространения войны на Польшу приобрел квартиру в Испании и попросил сдать ее в аренду с условием, что сможет быстро в нее заселиться. Когда ему объяснили, что выселение арендаторов займет определенное время, он ответил: "Тогда пусть будет пустая".

Еще один пример желания поляков иметь жилье "про запас" - 70-летний пенсионер Веслав, для которого перспектива войны в Польше является "черным лебедем", то есть маловероятным развитием событий с высоким уровнем влияния. Стремясь перестраховаться, он приобрел небольшую квартиру в Андалусии и сдает ее в аренду.

"Спусковым крючком для заключения этого соглашения стала война в Украине. Когда я услышал, что украинцы часто вынуждены покидать дома, оставляя чуть ли не все имущество, я понял, что все мое имущество в Польше и было бы хорошо иметь еще один дом", -рассказал он.

На фоне угрозы агрессии РФ против стран Балтии все чаще инвестируют в испанское жилье литовцы и эстонцы. Агент по недвижимости Таллинна Ливия Иллак, которая продает квартиры в Испании, признала, что в 2023 году получила значительно больше таких запросов.

"Я начала получать все больше запросов на очень маленькие квартиры, поскольку люди не хотят держать все яйца в одной корзине в Эстонии и Литве. Они хотят получить "запасной аэродром", чтобы им было куда быстро переехать. Очевидно, что мы в НАТО, но на самом деле многие люди очень боятся войны", -подчеркнула Иллак.

Экономические факторы

Спрос на жилье повышает и рост покупательной способности поляков. Страна переживает"экономическое чудо". Об успехе Польши свидетельствует утроение ВВП на душу населения, говорит преподаватель Университета Козьминского Марчин Пятковский.

"Спустя более 30 лет после падения коммунизма поляки стали богаче, чем когда-либо прежде. Многие из тех, кто начал бизнес в начале 1990-х годов, теперь хочет выйти на пенсию. А удаленная работа, начатая пандемией, позволила молодежи жить более беззаботно, выбирая более теплый климат Испании", - говорит он.

Многие поляки рассматривают недвижимость как стабильную инвестицию, особенно в условиях глобальной неопределенности. Они обычно покупают недвижимость в Испании по двум причинам: либо для переезда, либо для сдачи в аренду. Потенциал краткосрочной аренды растет: количество туристов в первой половине 2024 годавырослона 13% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го.

Польских покупателей привлекают не слишком высокая стоимость жизни, теплый климат и развитая социальная инфраструктура. Агнешка Дурлик из Национальной торговой палаты Польши основными причинами роста интереса поляков к Испании, кроме фактора безопасности, назвала выгодные цены и желание жить в более теплом климате.

Квадратный метр жилья в Испании стоит на несколько тысяч злотых дешевле, чем в Польше. На восточном побережье Испании 60-метровую квартиру можно приобрести примерно за 400 тыс. злотых (около 95 тыс. евро).

При этом темп роста цен на недвижимость в Польше считается выше, чем в Испании. К тому же с сентября 2023 года укрепился курс злотого относительно евро, в результате чего покупка недвижимости за рубежом стала еще выгоднее.

Следующий фактор - состояние экономики. Хотя на Испанию ощутимо повлияли мировой кризис 2008 года и кризис в зоне евро 2012 года, сейчас страна возвращается к состоянию динамичного развития. "Ковидный" кризис в туристической отрасли тоже прошел.

Кроме того, можно покупать недвижимость от застройщика, готовую для проживания. Зарубежному инвестору остается только приобрести мебель без необходимости делать другие крупные вложения (например, контролировать наемных работников).

Еще одна причина роста спроса - выгодное транспортное сообщение. Из Варшавы в Малагу можно добраться за четыре часа полета.

Инвесторов привлекает и доступ к качественному медицинскому обслуживанию. Большинство польских инвесторов относятся к возрастной категории 35 "плюс", многие из них имеют семьи, поэтому для них качество медицинских услуг является приоритетом. Кроме государственных больниц, в стране есть также много клиник премиум-класса, особенно на Коста-дель-Соль.

Местный рынок недвижимости может стать еще более привлекательным для поляков после введения испанским правительством новых правил для отрасли. В январе премьер-министр Педро Санчес анонсировал ряд мер, которые должны сделать жилье более доступным. Среди запланированных шагов - повышение налогов на аренду недвижимости для туристов и 100-процентный налог на покупку жилья нерезидентами ЕС.

По словам Санчеса, только в 2023 году нерезиденты ЕС приобрели в Испании 27 тыс. объектов недвижимости. Эти покупки осуществлялись не для проживания, а для получения прибыли, что создает дефицит жилья для самих испанцев.

Рост налогов даст полякам преимущество, а покупатели-нерезиденты пострадают от сворачивания программы "золотых виз". Эта программа позволяла получить вид на жительство при условии инвестирования в недвижимость не менее 500 тыс. евро. К тому же поляки считают Испанию несложной для адаптации. В стране открываются польские школы, а выходцев из Польши можно встретить во всех регионах страны.

Кроме того, поляки стремятся вести средиземноморский образ жизни с солнечной погодой и отдыхом на свежем воздухе, что резко контрастирует с пасмурными польскими зимами. Шесть из десяти самых солнечных городов Европы - в Испании.

Магнит для украинцев, поляков и россиян

Канадское издание The Globe and Mail, описывая рост интереса покупателей из Восточной Европы к недвижимости в Испании, приводит пример Торревьехи - небольшого города на побережье Коста-Бланка в провинции Аликанте, который стал настоящим магнитом для поляков, украинцев и россиян. Недавняя перепись населения показала, что почти половина из 100 тыс. жителей города - иностранцы, причем поляки, украинцы и русские - среди крупнейших этнических групп.

Агенты по недвижимости признают, что едва успевают за спросом со стороны этих трех общин. "Это просто безумие. Они не все сюда переезжают, но хотят забрать свои деньги из неспокойного региона и инвестировать их в более безопасное место", -пояснила Катажина Стадницкая из агентства Ro Spain Real Estate.

Наибольший спрос на жилье в провинции Аликанте - среди поляков. В 2023 году они приобрели в регионе 2 160 домов, это почти втрое больше, чем в 2021-м.

Больше становится в регионе и россиян. Несмотря на санкции в 2022-2023 годах им удалось приобрести почти 2,5 тыс. вилл и квартир. Украинцы тоже активно покупают в Аликанте апартаменты и дома: в 2022 году они стали владельцами 1 036 объектов, а в 2023-м - 1 400. Для сравнения: в 2021 году они оформили лишь 376 сделок.

После начала войны спрос на жилье в Испании и его покупка украинцами в целом выросли. Только за первое полугодие 2022 года граждане Украины купили 1 237 объектов недвижимости. Это на 73% больше, чем за аналогичный период 2021 года, и на 60% больше среднего показателя за последние 15 лет (774 дома).

В большинстве случаев это были покупатели со средней или низкой покупательной способностью, которые искали квартиры без особых требований, заявил  представитель сети агентств недвижимости Donpiso Эмилиано Бермудес.

Типичный профиль украинцев-покупателей элитной недвижимости - семьи, которые ищут виллы с террасами и дома с садом возле Барселоны или в зеленых районах. Средняя цена продажи - более 500 тыс. евро, говорят  в агентстве Uniko International Real Estate.

Наибольшим интересом пользуются провинции Аликанте, Валенсия и Барселона, на которые пришлись почти 60% от общего количества поисковых запросов в 2022 году. Украинцы по спросу на рынке жилья в 2022 годузанялив Испании двенадцатое место и второе - по темпу роста количества сделок среди иностранцев после поляков.

Высокий спрос среди граждан Украины  сохраняется: только в провинции Аликанте за первые два года большой войны они приобрели почти 2,5 тыс. объектов недвижимости.

Ложка дегтя: мошенничества и okupas

Несмотря на привлекательность инвестиций в испанскую недвижимость, участники рынка предупреждают о распространенных мошеннических схемах. В Испании уже случались ситуации, когда застройщики-мошенники обманывали иностранцев, пользуясь, в частности, тем, что нотариальный акт должен быть составлен на испанском языке.

Кроме того, если в доме или квартире никто постоянно не живет, есть риск их захвата нелегалами - okupas. Okupas происходит по разным мотивам: от отчаянной потребности в крыше над головой до организованных схем с целью получения прибыли.

Все началось с мирового финансового кризиса 2008 года: многим испанцам стало нечем платить за аренду жилья, поэтому власти решили их поддержать: позволили жить в арендованных помещениях бесплатно.

Такой щедростью воспользовались недобросовестные жильцы, в частности нелегальные мигранты, которые проникали в чужое жилье, меняли там замки и устраивались как дома. Так и возникло явление okupas (с испанского - захватывать).

Когда хозяева обращались в суд, "оккупанты" отстаивали свои права, заявляя, что арендовали эту недвижимость и уходить им некуда. Дело в том, что в Конституции Испании закреплена неприкосновенность жилья: жилец неприкосновенен, пока не доказано, что он не имеет права там жить. Часто это право трактовалось широко, поэтому выселить незаконных жильцов удавалось лишь после долгих судебных баталий.

После преодоления финансового кризиса квартиры и дома продолжают захватывать во всех провинциях страны. При этом "оккупанты" теперь - не всегда нелегальные мигранты. Иногда они заселяются под видом приличных арендаторов, а потом перестают платить. Именно поэтому испанские арендодатели начали требовать, чтобы жильцы перед заселением доказывали свою финансовую состоятельность документально. С иностранцев владельцы берут задаток на несколько месяцев вперед.

Жертвами "оккупантов" часто становятся владельцы-иностранцы, которые не живут в Испании постоянно, а приезжают несколько раз в год на отдых. Также от незаконного заселения чаще всего страдает недвижимость в бедных кварталах, где нет системы видеонаблюдения и охраны. Пустая квартира в таком месте - легкая добыча.

По данным Министерства внутренних дел Испании, в 2024 году было зафиксировано 16 426 проникновений - на 7,4% больше, чем в 2023-м. Каталония возглавляет  рейтинг самозахватов с большим отрывом с 7 тыс. жалоб - это более 40% от всех случаев.

Ситуация не могла оставаться без вмешательства власти. В апреле 2025 года вступила в силу реформа уголовного правосудия, которая должна изменить парадигму борьбы с "оккупасами". Дела будут рассматривать в рамках "ускоренного судопроизводства".

"Это ускорит выселение в случаях, когда "оккупанты" врываются в дома или незаконно завладевают имуществом. Это переход от медленного бюрократического процесса к более быстрому, который, теоретически, позволяет выселять людей всего за 15 дней. Да, система правосудия медленная и проблематичная, это не будет мгновенно, но это будет гораздо быстрее, чем раньше", -пояснил адвокат Хави Абат.

По новому закону, если "оккупанты" не получают положительного для себя решения, суд издает приказ о выселении, который не подлежит обжалованию. Устанавливается конкретная дата, а представители суда осуществляют надзор за выселением.

В марте суд дал домовладельцам еще один аргумент: законное право отключать электричество, воду и газ в захваченных домах без угрозы уголовного преследования. Теперь владельцы захваченных домов не обязаны оплачивать счета за воду, газ или электроэнергию, пока "оккупанты" живут в их домах.

Опубликовано на сайте: 2025-04-12