Перспективы доходной недвижимости в Украине: какие сегменты станут драйверами роста REIT после восстановления экономики

Украинский рынок недвижимости после войны будет неизбежно проходить не только через этап восстановления, но и через этап переосмысления. Если на протяжении многих лет недвижимость воспринималась преимущественно как физический актив для перепродажи или частного хранения капитала, то после экономического восстановления все большее значение приобретет другая логика — логика стабильного денежного потока.

Именно здесь появляется пространство для REIT и других коллективных инвестиционных моделей, позволяющих инвестору вкладывать не просто в квадратные метры, а в доходность, диверсификацию и профессиональное управление активом.В этом смысле развитие рынка доходной недвижимости в Украине будет иметь значение далеко за пределами девелопмента. Речь идет о формировании новой инвестиционной инфраструктуры, где деньги частных инвесторов, институциональные инвесторы и международные фонды смогут входить в реальный сектор через понятные инструменты.

Для страны, проходящей через масштабное восстановление, это особенно важно: само по себе восстановление создает спрос на недвижимость, но только доходная модель делает этот спрос пригодным для долгосрочного инвестирования.Ключевой вопрос не в том, будут ли расти цены на объекты после стабилизации, а в том, какие сегменты смогут обеспечить прогнозируемый cash flow, достаточную прозрачность и масштабируемость для пакетирования в фонды.

Каково сейчас состояние рынка доходной недвижимости

Прежде чем перейти к сегментам, стоит остановиться на том, что происходит на рынке доходной недвижимости и в каком состоянии он находится.

Как отметил коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук, рынок жилой доходной недвижимости на сегодняшний день меняется кардинально — и эти трансформации происходят синхронно с обеих сторон — как со стороны арендатора, так и со стороны инвестора.

«Изменился запрос инвестора, который проходит через радикальную трансформацию: от владения „кирпичом“ до покупки „сервиса и денежного потока“. Прежний подход, когда человек просто покупал квартиру, сам делал ремонт, искал арендаторов и постоянно решал какие-то бытовые проблемы, стремительно уходит в прошлое, ведь это забирает слишком много времени и сил. Сейчас инвесторы хотят получать готовый финансовый продукт, который приносит стабильную прибыль без лишних хлопот», — отметил Виктор Бойчук.

По словам эксперта, очень часто люди недооценивают роль профессионального операционного управления: «Самое по себе здание — это просто инструмент, „коробка“. А вот добавленную стоимость и мечтаемый стабильный денежный поток (cashflow) с первого дня создает именно умение оператора эффективно управлять этим имуществом».

Он добавил, что объект становится по-настоящему успешным только тогда, когда работает формула win-win: арендаторам в нем максимально комфортно жить или работать, а инвестору — невероятно просто владеть этим активом, вообще не вникая в технический хаос или бытовые проблемы. Именно поэтому S1 REIT фокусируется не просто на стенах, а на создании сервисной экосистемы вокруг объекта, гарантирующей инвестору результат.

Жилищная аренда как массовый сегмент

Первым крупным «кандидатом» является жилая аренда. Этот сегмент имеет огромное преимущество: опирается он не только на экономический цикл, но и на глубокие структурные изменения в стране. Мобильность населения, изменение географии работы, отложенный спрос на покупку жилья, дефицит качественного предложения и трансформация представления о собственном жилье уже формируют новую модель потребления.

Аренда в Украине постепенно перестает быть короткой паузой перед покупкой квартиры. Для многих людей она становится долгосрочным форматом жизни, особенно для молодежи в крупных городах, региональных центрах и местах концентрации нового бизнеса.

Именно здесь открывается возможность коллективных инвестиционных моделей.

Например, S1 REIT фокусируется на сегментах, которые закрывают базовые потребности, а следовательно, пользуются стабильным спросом даже в турбулентные периоды. Одним из таких сегментов является именно жилье.«Человек может отказаться от многих вещей, но ему всегда будет нужно место, которое он назовет домом. Поэтому арендная недвижимость — это наш незыблемый фундамент», — отметил коммерческий директор S1 REIT.

К слову, у компании три инвестиционных фонда, где запланированная прибыль составляет до 10,4% годовых в валюте, а капитализация, то есть рост стоимости актива одного из них, — S1 ВДНХ, по словам коммерческого директора, за прошлый год составила +5,7% в валюте.

Это дополнительный плюс к дивидендной доходности инвесторов фонда. Поэтому за период с апреля по декабрь 2025 года общая годовая доходность этого фонда составила 16,9% в долларе или 20,5% в гривне («Инвестиции в фонды «С1 ВДНХ/Оболонь» защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Запланированная прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не являются гарантией доходов в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с условиями и проконсультируйтесь с финансовым советником. — Ред.) В компании добавили, что в планах на этот год запуск еще 3?5 новых фондов как в жилом, так и в коммерческом сегментах. Их цель — создать для своих инвесторов инвестиционное меню, где каждый сможет выбирать уровень риска и прибыльности: от стабильных районных ТЦ до динамических форматов гостеприимства.

Логистика и торговля — как одни из наиболее перспективных кандидатов

К главным сегментам можно отнести торговую и логистическую недвижимость. Их преимущество состоит в том, что они непосредственно привязаны к движению товаров, торговле, производству и восстановлению цепей снабжения.Для REIT это почти безупречная база. Торговые и логистические объекты имеют относительно стандартизированный формат, понятную арендную модель и прямую связь с экономической активностью. И сейчас и после войны именно торговля и логистика являются и будут одними из первых сфер, где начнут сконцентрироваться инвестиции: через восстановление транспортных коридоров, рост e-commerce, развитие национального ритейла, перемещение предприятий и появление новых производственных хабов.

Поэтому именно торговлю в S1 REIT признают вторым приоритетным сегментом в своем портфеле.«Доступ к продуктам и вещам первой необходимости — это горючее для существования любого города. Небольшие районные торговые центры оказались настоящими „островками безопасности“ во время любых кризисов. Почему? Потому что они удовлетворяют ежедневные потребности. Здесь бушует постоянный, живой трафик, который абсолютно не учитывает глобальные штормы на рынке», — отмечает Виктор Бойчук.

Апарт-отели и туристическая инфраструктура

Третий сегмент — апарт-отели, гостиничная недвижимость и туристическая инфраструктура. Это не самое консервативное направление, однако оно может стать сильным драйвером в регионах с четкой туристической специализацией. Восстановление внутреннего туризма, растущая популярность коротких поездок, спрос на wellness-форматы и развитие локальных туристических кластеров могут создать новую инвестиционную динамику.

Наибольший потенциал здесь будут иметь Карпаты, Закарпатье, Львовщина, Ивано-Франковская область и отдельные города, где есть сочетание рекреации, культуры, медицины и природных ресурсов. Для инвестора этот сегмент интересен тем, что он дает не просто арендный поток, а возможность получать доход по более маржинальному формату использования объекта.

Какие еще сегменты в приоритете

К ключевым и очень перспективным можно отнести энергетическую инфраструктуру и медицинскую доходную недвижимость.

Что касается первого сегмента, то, по словам Виктора Бойчука, сегодня это ключевой, критически важный вектор для развития всей Украины, который нуждается в масштабных инвестициях. Без света и тепла не будет работать ни один бизнес, поэтому это направление является стратегическим.

Медицинская доходная недвижимость. Здесь, как отметил коммерческий директор S1 REIT, речь идет о качественных, профессионально обустроенных помещениях под частные клиники, диагностические и реабилитационные центры, запрос на которые сейчас стремительно растет. Он отметил, что для рынка это означает формирование нового, очень устойчивого класса активов: качественная медицинская инфраструктура гарантирует длительную аренду и стабильный доход, поскольку этот бизнес приходит на локацию на годы.

Что будет «толкать» спрос

Послевоенный рост доходной недвижимости не будет автоматическим. Оно будет зависеть от нескольких ключевых факторов, уже сейчас формирующих будущую карту спроса.

Первый фактор — урбанизация и новая география экономики. Украина, скорее всего, получит не равномерное восстановление, а систему городов и регионов, которые будут развиваться быстрее других. Выиграют те центры, где будет сочетаться безопасность, человеческий капитал, новая инфраструктура и деловая активность.

Второй фактор — релокация бизнеса. Перемещение компаний между регионами формирует спрос на несколько сегментов: склады, жилье для работников, офисы, гостиницы, сервисные площади. Это создает новую региональную экономику, в которой недвижимость начинает работать не как статический актив, а как инфраструктурный ответ на изменение экономической карты страны.

Третий фактор — международные инвестиции и восстановление инфраструктуры. Крупные инвесторы приходят туда, где есть не только потенциал роста, но понятная структура входа. Если Украина сможет создать адекватные правила институциональных инвестиций в доходную недвижимость, REIT или близкие к ним модели могут стать каналом, через который международный капитал будет входить в послевоенную экономику.

Четвертый фактор — развитие внутреннего туризма. В послевоенной Украине спрос на локальный отдых, оздоровление, короткие путешествия и рекреацию может возрасти значительно быстрее, чем часто представляют. Это создаст дополнительный спрос на туристическую, гостиничную и сервисную недвижимость в регионах с выраженной специализацией.

Риски, без которых не обойдется

Несмотря на очевидный потенциал, рынок доходной недвижимости в Украине будет еще долго оставаться рисковым. Первый и главный блок рисков — макроэкономический. Стоимость финансирования, динамика доходов населения, платежеспособность бизнеса, курсовая стабильность и общий темп экономического восстановления будут напрямую влиять на доходность объектов и способность арендаторов обслуживать свои платежи.

По мнению коммерческого директора S1 REIT Виктора Бойчука, одним из главных рисков является низкая финансовая осведомленность украинцев.

«Триллионы долларов в Украине все еще лежат „под подушкой“ или в инструментах, которые не создают добавленной стоимости и не развивают экономику (депозиты, ОВГЗ, акции иностранных компаний). Эти инструменты частично защищают деньги от обесценения, работая на их приумножение. Однако REIT-фонды предлагают более высокую доходность, чем классические инструменты, и в то то же время работают на восстановление стран».

Следующий блок — регуляторный. РЕИТы уже работают в правовом и регуляторном режиме и имеют прозрачные правила игры: понятный налоговый режим, механизмы защиты прав инвесторов, стандарты раскрытия информации, профессиональные управляющие компании и базовую ликвидность вторичного рынка. Однако для масштабирования и дальнейшего развития необходимо формирование полноценного фондового рынка, который Украина только начала.

Третий блок рисков связан с темпами восстановления страны. Если инфраструктура будет восстанавливаться медленно, население будет возвращаться неравномерно, а бизнес и дальше продолжит работать в режиме высокой осторожности, спрос во многих сегментах будет развиваться фрагментарно. Это означает, что будущие REIT в Украине, вероятнее всего, не будут универсальными. Их придется строить от сегмента к сегменту, от региона к региону с очень внимательным сценарным анализом.

Что это значит для инвестора

Если смотреть на перспективу трезво, то первая волна украинских REIT или близких к ним моделей, скорее всего, «родится» не из всей недвижимости сразу, а из самых зрелых историй.

Жилищная аренда может превратиться в самый массовый инструмент, если рынок уйдет в сторону профессионализации. Торговля и логистика имеют шанс стать сегментом номер два из-за устойчивого спроса и понятной операционной модели. Апарт-отели и туризм — это ставка на региональные кластеры с сильным локальным спросом.

Важную роль играет и демократизация инвестиций. К примеру, в S1 REIT превращают недвижимость из закрытого клуба для крупных игроков в массовый финансовый инструмент, ведь здесь уже реализовали возможности инвестирования с чеком от 1 тыс. грн, что позволяет даже студентам или людям с небольшим доходом начать формировать свой пассивный доход.

В итоге вопрос не только в том, будут ли REIT популярны в Украине. Вопрос в том, сможет ли страна сформировать фондовый рынок на основе доходной недвижимости, достаточно зрел для того, чтобы инвестор покупал не стены, а долю в стабильном доходе. Если ответ на этот вопрос будет положительным, после восстановления экономики REIT могут стать не просто еще одним финансовым инструментом, а одним из мостов между частным капиталом, восстановлением страны и долгосрочным инвестированием.

Олесь ВареникПо материалам:   Finance.ua

Опубликовано на сайте: 2026-07-09