Украина. Квартиры могут подешеветь из-за подорожания кредитов и отсутствия покупателей

На рынке недвижимости складывается интересная ситуация: цены продолжают расти, особенно в Киеве и других мегаполисах, а при этом все больше банков начинают ужесточать режим ипотечного кредитования. Хотя, казалось бы, должно быть наоборот: чем больше клиентов, тем больше доходы от процентов по кредитам.

Оказывается, финансисты опасаются, что ипотечный рынок рано или поздно "обвалится" из-за рискованности строительно-инвестиционных вложений, цены на жилье пойдут вниз, и заемщики окажутся не в состоянии рассчитаться.
Станут строить больше - получится, как в Польше

До недавнего времени на рынке недвижимости существовал баланс спроса и предложения. Однако с развитием ипотечного кредитования, в том числе снижением процентных ставок, уменьшением, а то и отменой суммы предоплаты, все больше людей начали брать кредиты под покупку жилья не только на вторичном, но и на первичном рынке.

Квартир, особенно недорогих, стало не хватать, в связи с чем усилился рост цен на "первичке", автоматически подстегнувший подорожание "бэушных" квартир. Дабы снизить цены, Кабмин вознамерился создать условия для развития жилищного строительства. По словам Юлии Тимошенко, во-первых, будет создана система государственного кредитования на срок до 30 лет, во-вторых, упрощена процедура выделения земли сторойкомпаниям, чтобы они могли за несколько месяцев получать участки и начинать возводить дома. Для этого Кабмин намерен просить Верховную Раду в начале новой сессии в первую очередь рассмотреть пакет законов, направленных на стимулирование жилстроя.

"Мы уже четыре месяца ждем этих законов. Как только они будут приняты, начнет работать долгосрочное ипотечное кредитование, и мы существенно расширим возможности людей покупать жилье", - сказала премьер. В свою очередь, директор департамента финансовой политики и управления госдолгом Минфина Галина Пахарчук сообщила: планируется создать систему "единого окна", при которой застройщики смогут на аукционе купить пакет документов, необходимый для начала возведения дома на конкретном участке.

Однако эксперты полагают, что такие новации могут ударить по банкам, серьезно занимающимся ипотечным кредитованием. Наиболее ясно охарактеризовал ситуацию председатель правления банка "Финансы и кредит" Владимир Хлывнюк. Он привел пример Польши, где подобная схема получения разрешений на строительство несколько лет назад стала причиной обвала рынка ипотеки и связанных с этим финансовых проблем у банков, кредитующих покупку недвижимости. В результате упрощения разрешительной схемы строить начали все кому не лень, и притом много.

А темпы роста спроса на жилье и покупательской способности населения заметно отставали. Цены на жилье, естественно, пошли вниз: "Рынок упал на 50%. А как только идет снижение цен, все сразу (застройщики и частные инвесторы) "сбрасывают" инвестиционные проекты, и рынок обваливается. Мы, банкиры, разумеется, заинтересованы в том, чтобы цены на жилье росли. Но сегодняшний рост цен экономически не обоснован", - полагает г-н Хлывнюк.

Банкиры - люди очень осторожные: образно говоря, "носят брючной ремень, подтяжки, но при ходьбе еще и руками брюки держат". Поэтому, несмотря на существующий высокий спрос, банки решили ограничить ипотечное кредитование, особенно в отношении юрлиц. Что касается физлиц, желающих получить кредит под покупку жилья, им деньги ссужают, но условия существенно ужесточены. К примеру, "Приватбанк", ранее кредитовавший граждан без первого взноса, теперь берет наперед 15% стоимости жилья, а проценты по кредитам покамест составляют в гривне 12-14% годовых, в долларах - 10-12%.
Кстати, практически во всех банках для минимизации риска невозврата займа, под залог строящегося жилья его вам не дадут: только под существующую квартиру или дом после их оценки.

Начальник управления активных операций физлиц банка "Финансы и Кредит" Виталий Шастун сообщил: с 23 августа отменена нулевая предоплата при ипотечном кредитовании (такую услугу в Украине предоставляли всего два банка - Авт.). При этом отметил, что кредитные учреждения существенно подняли процентные ставки, сегодня кредит может стоить 14-16% в долларах и 18-20% в гривнях. В то же время сохранены сроки предоставления займов - до 20 лет. Бурный рост ипотечного кредитования (по физлицам оно достигло 35-40% общего объема предоставленных займов), подогретый ожиданием падения цен на недвижимость и отсутствием достаточных для обеспечения спроса финансовых ресурсов, вызывает опасения у банкиров, что и привело к ужесточению условий предоставления займов. Однако г-н
Шастун полагает, что эти меры максимум приостановят рост цен на жилье, поскольку есть обратная тенденция - ожидания ревальвации гривни и связанные с этим ажиотажные вложения "лишних" долларов в различные материальные ценности, прежде всего - в недвижимость.

Виноват дешевеющий доллар

Что же в связи со всем этим будет с ценами на недвижимость? Некоторые банкиры полагают: она подешевеет. Начальник отдела управления финансовыми инструментами "Укрсоцбанка" Эрик Найман прогнозирует, что в 20-х числах сентября рост цен может прекратиться, а до конца года они способны упасть на 10-15%. Объяснение простое. Из-за ажиотажа вокруг возможного нового падения официального курса доллара до $/4,8 грн. многие сегодня стремятся взять кредиты под покупку жилья по курсу $/5,05 грн.

Банкам же терять в перспективе по 25 коп. на каждом долларе невыгодно, поэтому они уже сейчас "отбивают" свое, повышая кредитные ставки: в среднем до 12-14% в валюте и до 17-20% - в гривне.

А в подтверждение того, что стоимость жилья в столице сильно завышена, г-н Найман привел используемый специалистами расчет соответствия между 7-летним совокупным доходом среднестатистического киевлянина и минимальной ценой квартиры. Официально средняя зарплата в Киеве составляет 1100 грн. За 7 лет получается 92400 грн., или $18,3 тыс. - примерно столько же должна стоить недорогая крыша над головой. Минимальная площадь 1-комнатной квартиры - около 30 кв. м, то есть на один квадратный метр приходится $610. Увеличив эту цифру в 1,5 раза, дабы учесть средние теневые доходы людей, также оказывающие влияние на цену жилья, получим $915 за "квадрат" и $27,45 - за такую "хату".

Реально же за квадратный метр киевских квартир сегодня берут $1200-1250, отсюда "единичка" в хрущевке обойдется покупателю минимум в $35-36 тыс. Впрочем, и таких цен в Киеве уже нет, риэлторы возьмутся искать вам однокомнатную квартиру в хрущевке минимум от $40 тыс.

Риелторы: в товарищах согласия нет

Соглашаются с точкой зрения банкиров и некоторые риелторы. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко: "Среднесрочный прогноз таков: замедление роста цен, их стабилизация, наконец, как один из возможных вариантов - их падение следующей зимой на 20-25% от нынешних. Больше всего этому будет способствовать наметившееся снижение реальных доходов населения, попросту говоря, исчезнут многие покупатели. После этого первыми опустят цены строители, продающие новое жилье, потом, как сообщающийся сосуд, "упадет" и вторичный рынок.
У риэлторов корпорации "Благовест" мнение иное. Директор филиала Галина Мельникова: "В течение нескольких лет именно осенью некоторые комбанки вынуждены пересматривать условия выдачи кредитов для покупки жилья. Связано это в большинстве случаев с ограниченностью их кредитных портфелей. За последние 4 месяца количество сделок на вторичном рынке при помощи банковских кредитов увеличилось с 20% до 45%. При этом доля кредитов под покупку малогабаритного жилья (1 и 2-комнатных квартир) составляет 98%". Ее коллега Любовь Паламарчук считает, что "сейчас практически невозможно спрогнозировать спрос и предложение. Именно поэтому все разговоры относительно ценовой ситуации на рынке недвижимости в конце текущего - начале будущего года не имеют достаточных обоснований".

Вместо "итого"

Мы привыкли, что торговцы недвижимостью редко прогнозируют удешевление жилья. Обычно бывает наоборот, ведь чем дороже квартиры, тем выше их доход, исчисляемый в процентах от суммы сделки. То же самое касается банкиров, зарабатывающих на ипотеке тем больше, чем дороже квартиры и, соответственно, выше суммы займов. Сегодня - тот редкий случай, когда те и другие начали говорить о перспективах снижения цен на недвижимость. В последний раз жилье дешевело во время финансового кризиса 1998-99 гг., когда реальные доходы населения и покупательная способность резко упали. Скоро мы убедимся, могут ли квартиры стать доступнее в условиях "мирного времени".

news.finance

Опубликовано на сайте: 2005-09-07