Украина. Предел риска: что пошло не так на рынке недвижимости Киева

Казавшийся бездонным киевский рынок жилой недвижимости выглядит насытившимся. Уходит в прошлое последний всплеск спроса, произошедший в начале 2015 года, когда озадаченные необходимостью пристроить стремительно обесценивающуюся гривню покупатели буквально сметали квартиры.

Сегодня в Киеве на этапе коммерческой реализации находятся 239 жилых комплексов (для сравнения, в Одессе - 100, во Львове - 143. С учетом того, что во Львове в четыре раза меньше жителей, чем в Киеве, по количеству жилых комплексов на душу населения города Львов уже сегодня чемпион Украины).

Почему 20 лет подряд жилье в Киеве покупали значительно активнее, чем в любом другом городе Украины? Еще с советских времен Киев - это город власти, место, в котором решаются вопросы по причине концентрации как решающих чинов, так и компетентных специалистов. Плюс к этому Щербицкий сделал Киев самым комфортным городом Украины. В столице Советской Украины жить было Комфортно, Интересно и Выгодно. Этим обусловлен высокий спрос на киевское жилье во все постсоветские годы: даже в тяжелые кризисные времена квартиры продолжали строиться и продаваться. В кризисном 2009-м в эксплуатацию было введено почти миллион квадратных метров жилья. Это ненамного ниже, чем в рекордный 2013-й: 1 509 000 кв м.

Киев ставил рекорды на фоне, мягко говоря, вялых темпов строительства в других городах: фактически граждане Украины, где бы они ни заработали деньги, затем ехали в Киев покупать на них жилье.

Стоит отметить, что потребители, сформировавшие этот "великий и неиссякаемый спрос на столичное жилье", были совершенно неизбалованы - насквозь халтурное советское типовое домостроение приучило наших соотечественников принимать жилье таким, какое построили, и не искать альтернативы. В результате сложилась курьезная и уникальная для цивилизованного мира ситуация, когда за огромные деньги предоставлялось совершенно халтурное, дискомфортное и часто просто уродливое во всех отношениях жилье.

Конечно, во всем мире бедные слои населения живут в малопригодных для проживания условиях: фавелах, трущобах и т.д. Но нигде коммерческие застройщики не продают схожие по качеству с самостроем новостройки как дорогое современное жилье: это досадный постсоветский парадокс.

Другими словами, "великий тренд неиссякаемого и при этом совершенно неискушенного спроса на столичное жилье" позволил большинству киевских застройщиков уверенно и методично возводить ничем, по сути, не отличающийся от совковой строительной халтуры "дискомфорт-класс".

Однако кризис 2008-2009 годов, когда лопнул пузырь раздутых кредитными деньгами цен, а покупатели вынырнули из спекулятивной эйфории и продажи устремились к нулю, в Киеве зародился новый тренд - комфорт-класс. В 2009-м это были единицы проектов, но год за годом все больше объектов стараются привлечь покупателя комфортной средой - к 2014-му это было уже около 20% рынка.

Сегодня уже новый кризис обвалил спрос и, соответственно, усилил конкуренцию застройщиков, еще сильнее вынуждая девелоперов бороться за привлечение покупателей, а следовательно, находить способы создавать для них привлекательную качественную среду обитания.

Наш умеренный прогноз: в 2015 году 25% всех строящихся ЖК будут комфорт-класса и каждый следующий год будет добавлять не менее 10%. При этом чем выше будет доля комфортного жилья, тем цены на него будут более доступными.

Сейчас большинство застройщиков начинают осознавать, что инерции инфраструктурных достижений эпохи Щербицкого и привычки для решения любого вопроса ездить в столицу для возрождения спроса на киевское жилье явно недостаточно.

Для того чтобы люди хотели жить в этом городе и, соответственно, были готовы искать столичное жилье и тратить деньги на его покупку, необходимо выполнение ряда условий:

- во-первых, столичная власть должна реализовать программу превращения Киева в комфортный для проживания и посещения город (как минимум догнать Львов);

- во-вторых, работающие на киевском рынке застройщики должны предложить привлекательный, качественный, комфортный для проживания продукт значительно обедневшим за 1,5 года покупателям или освободить место новым застройщикам.

Все меньше и меньше

Доступное для покупки на сегодняшний день жилье - это квартиры небольшой площадью (объем квадратных метров сокращается пропорционально покупательной способности). Застройщикам сегодня строительство обходится в долларовом эквиваленте дешевле, чем 1,5 года назад (за счет рабочей силы), однако все остальные составляющие себестоимости (к примеру, отечественный металл) устремились вслед за долларом. В гривневом эквиваленте себестоимость строительства значительно выросла.

Реакция на кризис 2008-2009 - это уменьшение средней площади квартиры, вводимой в Киеве в эксплуатацию, с 94 кв м в 2007 году до 75 кв м в 2014-м. Сегодняшний кризис еще сократит площади: по нашим прогнозам, через 5 лет средняя площадь вводимой в эксплуатацию квартиры в Киеве будет 60 кв м.

Однако при грамотном проектировании уменьшенная площадь квартиры не уменьшает ее функциональность. Нет расточительства площадей: к примеру, кухня окончательно объединяется с гостиной, нет гуляющих "пустот". Вместо ранее традиционных 13 кв м кухни + 17 кв м гостиной сейчас делают 20 кв м кухни-гостиной, а сэкономленные 10 кв м используют для дополнительной спальни.

Если тенденция уменьшения площадей настолько очевидна, почему понадобится целых 5 лет для ее подтверждения статистикой? Рынок недвижимости инерционен: в эксплуатацию проекты вводятся в среднем через 3 года после формирования концепции (этапа, когда определяются площади квартир). То есть в 2016-м в эксплуатацию введут проекты оптимистично-размашистого раскроя сезона-2013. Но даже сейчас некоторые особо настойчивые застройщики продолжают проектировать "отлаженные и проверенные временем серии" с раздутыми площадями квартир. И думаю, что будут это делать вплоть до закономерного и заслуженного в таком случае банкротства.

Обоснованная цена

Сокращение площади квартир при повышении их функциональности и создание дополнительной ценности за счет комфорта - правильный способ конкуренции. Есть и другой вариант. Привлечение покупателей демпинговой ценой, которая способна закрыть глаза покупателю на откровенную дискомфортность жилья.

Этот формат заслуженно ассоциируют с объектами скандальных "УкоГруп" и "СИТИ Групп". Но, по моему мнению, тенденция гораздо шире и подобных застройщиков намного больше. Необходим структурный анализ их подхода как минимум для представления покупателям рисковых индикаторов, способных предостеречь от покупки у недобросовестных застройщиков.

Сегодня экономное жилье в Киеве можно купить в диапазоне от 12 000 до 25 000 грн за 1 кв м. Разница цен - 2 раза! Такой большой разброс невозможно объяснить себестоимостью строительства и месторасположением. В столичной реальности 15 000-25 000 грн - это диапазон цены, за которую застройщик может построить качественное жилье.

Как происходит выбор квартиры на нормальном рынке? Если у покупателя не хватает денег на квартиру с 2 спальнями, он приобретает квартиру с одной спальней, если еще меньше денег - покупает студию. Но это цивилизованный способ. В Киеве все не так. Не хватает денег на нормальную недвижимость? Можешь пойти купить там, где по 12 000 за 1 кв м. В чем подвох?

Такие предложения - это или кардинально отличная от общепринятой в Киеве технология строительства (позволяющая уменьшить себестоимость - к примеру, сборное домостроение), или демпинг. Заведомо нерентабельная для застройщика вынужденная цена, за которую он априори не может построить надежное комфортное жилье и изначально знает, что будет строить дискомфортное и ненадежное.

Такая недвижимость очень рискует быть несданной в эксплуатацию, годами не подключенной к инженерным сетям и т.д. 

Особенную опасность для покупателей представляют застройщики, у которых все или критическое большинство проектов в демпинговом ценовом диапазоне, и при этом используемая ими технология строительства не отличается от среднестатистической. Это значит, что вся система работы от начала проектирования до введения в эксплуатацию объекта вынуждена ради минимизации себестоимости максимизировать риски.

Дорогая экономия

Рассмотрим в качестве примера накопления рисков процесс ускоренного и удешевленного проектирования и строительства.

На этапе проектирования рисуется предпроект свободно размещенного на участке здания до 9 этажей (соответствующего 3-й категории сложности), под него получается декларация на начало строительных работ. На практике же застройщик начинает возводить несколько 25-этажных секций, которые проектируются параллельно со строительством, и когда они достроены (допроектированы), застройщик пытается пройти экспертизу, обязательную для объектов 4-5-й категорий сложности, к которым уже относится данный вид застройки.

Накапливаемые риски

Механизм упрощенного выхода на стройплощадку по декларации создан для простых объектов, в которых уровня предпроекта достаточно для решения основных вопросов. Сложные проекты (4-5-й категории сложности) потому и требуют экспертизы, что без разработанной и подтвержденной экспертами стадии "проект" заказчик не имеет возможности получить надежное решение.

Без стадии "проект" заказчик получает здание без расчета инсоляции (освещенности), без инженерных нагрузок и, соответственно, возможности получить технические условия на подключение к городским инженерным сетям. Такое здание рискует быть так никогда и не подключенным. Непроведенные полноценно геологические исследования, затем испытания свай (при свайном фундаменте) могут привести к непредсказуемой неравномерной осадке здания - эффекту Пизанской башни и т.д.

Риски накапливаются в каждом из проектных разделов.

Теоретически очень опытный и очень талантливый проектировщик мог бы даже в такой ситуации несколько минимизировать риски, но, во-первых, очень опытный и талантливый - это и очень дорогой. Значит, в минимизированном бюджете на него нет денег. А во-вторых, дорогой, а значит, ответственный перед законом проектировщик в подобную лотерею играть бы не стал. То есть, скорее всего, это творение неопытного проектировщика.

Конечно, теоретически в каждом случае застройщику может повезти. И без нескольких месяцев кропотливой работы проектировщиков, без стадии "проект" все как-то само сложится и все участники угадают правильные решения. На практике такое бывает только в сказке. В реальности же риски накапливаются и выстреливают в дальнейшем на этапе строительства и ввода в эксплуатацию.

ГАСК останавливает стройки, запущенные с нарушениями процедуры, экспертиза дает отрицательное заключение из-за нарушения нормативов, городские коммунальщики не подключают к инженерным сетям, а построенные на недоисследованных грунтах здания трещат и кренятся. Да и просто построить по чертежам неопытного проектировщика, еще и поставленного в условия проектирования параллельно со стройкой, не всегда получается с первого раза.

Справиться со всеми этими барьерами на пути к сдаче в эксплуатацию объекта можно лишь с помощью аврального и избыточного финансирования, которого нет в минималистическом бюджете. Второй вариант - затянуть стройку на неопределенное время (это можем наблюдать на всех стройках подобных недобросовестных застройщиков). Однако отсрочка сдачи в эксплуатацию - это удлинение срока строительства, что неминуемо накапливает условно-постоянные расходы на содержание и обслуживание стройплощадки. В результате желание сэкономить выливается в сверхдорогую и некачественную стройку.

Перекрыть перерасход бюджета в таком халтурно спроектированном и построенном, несданном в эксплуатацию и распроданном по демпинговым ценам жилом комплексе нечем. Единственный способ - личные деньги застройщика или… средства от продажи квартир в следующих проектах! Какой способ выбирается - вопрос риторический. И недобросовестный застройщик превращается в строителя финансовой пирамиды, подобной МММ, в которой квартиры вчерашних покупателей достраиваются за деньги сегодняшних.

Индикатор данной фазы - экспонент увеличения реализуемых проектов. Однако, как и у всех финансовых пирамид, в том числе МММ, финальное фиаско неминуемо.

Автор - директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов    

Опубликовано на сайте: 2015-08-01