Юристы о главных аферах с квартирами в Украине

Количество афер со съемными квартирами растет как на дрожжах. Четкой статистики нет, так как такие дела, открытые правоохранителями по факту мошенничества или подделки документов, со временем закрываются и переквалифицируются в гражданско-правовые отношения.

«Если бы этого не делали, то цифры бы зашкаливали. Уголовные дела, подпадающие под статью 190 УК – мошенничество, ст. 189 – вымогательство, ст. 355 – принуждение к гражданско-правовым отношениям, переводят в иную плоскость. И все – криминала нет. А были ли подделки и другие фальсификации – выясняйте сами, так как подписали договор. Но то, что преступность в этом сегменте стремительно растет, признают все», – объяснил адвокат Иван Либерман.

Чем больше будут мошенничать с арендой квартир, тем скорее украинцы перейдут к европейской практике оформления договоров. А это документы не на 2-3 страницы, а целые тома – на 250 страниц. Те договора, что заключаются у нас, не защищают арендаторов ни от мошенников, ни от произвола реальных собственников. Их даже договорами назвать сложно.

«Даже условия оплаты или учета коммуналки часто упускают. Отсюда все проблемы», – считает адвокат.

Кто хозяин

Сдавать квартиру может сам собственник либо уполномоченное им лицо. Первому достаточно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, различного рода гражданско-правовые договора (купля-продажа, дарение, мена и т.д.), свидетельство о праве на наследство. При этом технический паспорт квартиры не входит в этот список.

«Техпаспорт лишь описывает характеристики квартиры. Возможно, что он был выдан на имя еще предыдущего собственника», – отметила старший юрист Ирина Кравченко.

Проверить реальность собственника необходимо в реестре недвижимого имущества. Право собственности человека на квартиру возникает только с даты регистрации в данном реестре. «Если в договоре или в ином акте, подтверждающим право собственности, фигурирует одно лицо, а в госреестре указано другое – реальный владелец тот, чьи данные в реестре», – добавила Ирина Кравченко. Проверку можно осуществить самостоятельно или обратиться к нотариусу, который сделает это за 50-100 грн.

Если собственник в отъезде и квартирой занимаются соседи, родственники, риэлторы, то они должны подтвердить свои полномочия. Идеально, если смогут показать нотариальную доверенность либо договор поручения. В них обязательно должно быть прописано, что посредник имеет право делать по квартире: сдавать в аренду, заключать договора, распоряжаться имуществом.

«Часто арендодатели говорят, что они родственники – мама, жена, брат, сестра. Но родство не является основанием для возможности передачи квартиры в аренду»,- подчеркнула Ирина Кравченко.

Важно обращать внимание на срок действия доверенности. Если подписание договора припадет на последний день действия документа, его лучше не заключать. В последнее время при оформлении документов кроме даты его составления, указывается точное время. По этому времени будет фиксироваться и срок окончания полномочий лица, на которое выдана доверенность.

«Раньше этого не было. А сейчас профессиональные нотариусы фиксируют, что документ составлен, например, 1 апреля 2016 года в 12 часов 54 минуты и срок его действия 1 год. И здесь есть риск. Если договор аренды подписан в последний день полномочий посредника после указанного времени, его можно будет оспаривать. Ведь в Едином реестре нотариальных доверенностей указаны час, минуты и даже секунды, когда данные внесены в реестр», – предупредил адвокат Иван Либерман.

С опаской следует относиться к договорам аренды в простой письменной форме, которые заключают лица, предлагающие жилую недвижимость в субаренду.

«Проверить подлинность подобного документа очень сложно и велик риск наткнуться на мошенников, заключившими такие договора субаренды еще с несколькими людьми», – предостерегает управляющий партнер юридической компании Александр Навальнев.

Все ли чисто

После проверки документов спешить с подписанием договора не стоит. Его лучше взять на изучение на срок до 2 недель. За это время будущему нанимателю квартиры стоит проверить ее «чистоту». Рекомендуется поговорить с соседями, с начальником ЖЭКа или ОСМД. Если они не идут на контакт, адвокаты рекомендуют обратиться к районному участковому, чтобы уточнить, не находится ли данная квартира под арестом в рамках уголовного дела.

«Квартира может быть «вещественным» доказательством в рамках расследований. Жить в ней можно. Но в любое время могут прийти правоохранители для проведения следственных действий или нового обыска, если вскроются какие-то новые факты», – предупредил Иван Либерман.

Еще более надежным будет обращение к адвокату, который через свои запросы получит официальный ответ по статусу жилья от правоохранительных органов. «Подпишите с адвокатом договор на 1 день. За 5 дней человек получит четкий ответ. И обойдется это в 500 грн.», – посоветовал Иван Либерман.

Также надо проверить в Едином реестре судебных решений, были ли судебные решения по данной недвижимости, и уточнить информацию как по самой квартире, так и по человеку, который ее сдает.

«Надо четко понимать, не ведется ли в отношении квартиры спор, например о разделе совместно нажитого имущества супругов. Также было бы неплохо уточнить, кто зарегистрирован в данной квартире», – уточнил управляющий партнер ЮК «ВОЛХВ» Александр Навальнев.

Как договариваться

Любой договор аренды недвижимого имущества надо заключать только в письменной форме. Обязательно заверяются у нотариуса и регистрируются договора сроком более 3 лет. Но для собственной безопасности рекомендуется сходить к нотариусу даже при заключении договора на меньший срок.

Арендатор и арендодатель должны проставить подписи на каждом листе договора (на обеих страницах листа). И в конце договора обязательно указать, что документ составлен, например, на 3 листах, 6 страницах, каждая из которых заверена обеими сторонами и имеет юридическую силу. «Также сделайте копии паспортов с подписью владельца», – добавил адвокат, партнер юридической фирмы Pravovest Денис Шкиптан

В самом договоре надо указать, кто несет ответственность за возможные риски, как например, пожар или потоп, условия пересмотра договора, при каких условиях хозяин может посещать квартиру. Обязательно прописать арендную плату, площадь арендуемого помещения и порядок расчета за коммуналку.
После всех повышений тарифов, особое внимание стоит уделить распределению платежей за коммуналку за реально используемую площадь.

«Если в квартире арендатор занимает только одну из двух комнат, то и насчитанную сумму за коммунальные услуги надо разделить в соответствии с занимаемой площадью, чтобы не платить за всю квартиру», – напомнила Ирина Кравченко.

Также надо оговорить вид расчетов. Очень часто арендаторы забывают указывать, как будет осуществляться оплата: наличными или в безналичной форме. И это дает недобросовестным арендодателям дополнительные козыри.

«Арендодатель, прописав штрафные санкции за несвоевременную оплату, может специально не брать деньги и потом выставлять претензии за невыполнение договора», – предупредил Александр Навальнев.

Если платите наличкой, то обязательно надо составлять акт приема-передачи денег в 2 экземплярах с подписями обеих сторон. В случае неожиданных претензий собственника/его представителя акт будет дополнительной страховкой.

«Люди часто забывают, что у арендатора есть рычаг давления на недобросовестных хозяев – налоговая. Почти никто из владельцев жилья не платит обязательные налоги со сдачи квартир. И после заявления арендатора хозяина ждут разбирательства с налоговой», – подсказал Денис Шкиптан.

Если человек получил и не задекларировал больше 7 тыс. грн. нетрудового дохода и не уплатил с них налог, ему грозит штраф в 25 тыс. грн., а также может быть открыто уголовное дело, по которому будет светить до 3 лет лишения свободы.

Вита Филонич

По материалам УБР

finance

Опубликовано на сайте: 2017-05-13