Украина. Жилье в пригороде – экономия или миф?

Новое жилье в городах-спутниках Киева уже почти догнало столичное по цене. И дорожает даже быстрее столичного - за полгода на 34,27%. Можно ли сэкономить, покупая квартиру в пригороде на первичном или вторичном рынке? Или это - миф?

Почему пригород?

Неудовлетворенный спрос на квартиры в столице Украины и безудержный рост цен на них заставляет многих искать более доступное жилье в ближайших городках. Наиболее востребованы квартиры в одиннадцати основных городах-спутниках Киева. Среди них есть свои лидеры - за пять последних месяцев застройщики существенно увеличили количество продаваемых объектов в Киево-Святошинском районе, Броварах и Борисполе.

По словам маркетолога строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Ирэны Тимохович, сегодня наиболее активно застраиваются Бровары и Борисполь - на эти города приходится 42% общего объема жилищного строительства в Киевской области. "Бровары и Борисполь являются наиболее привлекательными для строительства, поскольку у них удобное транспортное сообщения с Киевом и развитая инфраструктура", - отмечает эксперт.

Объемы строительства новых домов в пригородах с каждым годом увеличиваются не только по причине роста спроса. Застройщики удовлетворенно отмечают, что строить в области намного легче, чем в столице. Дескать, меньше проблем с землеотводом и всякой разрешительно-согласовательной документацией. В противовес столице, во многих городах-спутниках есть свободные участки для возведения жилищных комплексов, причем не в ущерб уже построенным домам. Так что в пригороде пока редко встретишь новомодную "свечку", втиснутую между потрепанных "хрущевок". И это тоже стимулирует застройщиков.

Конечно, и желающих обзавестись квартиркой недалеко от Киева становится все больше. Например, в Вышгороде, как рассказали "Деньгам" в местной горгосадминистрации, всего лишь 10% квартир в строящихся домах купили коренные вышгородцы. Со временем число жителей пригорода, возможно, станет расти еще быстрее, поскольку чиновники планируют застроить сателлиты социальным жильем. В частности, об этом заявлял начальник управления градостроительства, архитектуры и развития инфраструктуры Киевской облгосадминистрации Иван Шпилевский.

Цены

Если года два назад новые квартиры в пригороде были на 30--50% дешевле, чем в Киеве, то сегодня цены во многих сателлитах практически сравнялись со столичными. Например, в конце 2005 года "единичка" в сданной новостройке в Вышгороде стоила 40-50 тыс. долл., а сегодня даже за строящуюся однокомнатную квартиру придется выложить минимум в два раза больше. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" средняя стоимость 1 м2 жилья на первичном рынке в пригороде Киева с мая 2006 года по март 2007 года (включительно) увеличилась почти на 54%. На сегодняшний день средняя цена 1 м2 в пригороде составляет 1238 долл.

При этом самые дешевые квартиры, как и в прошлом году, продаются в Обухове. Например, средняя цена однокомнатной квартиры в новостройках Обухова немного превышает 810 долл. за 1 м2. По словам директора ДП "РЕД" Натальи Гончаровой, относительно недорого стоят квартиры и в Коцюбинском, Боярке, Украинке. А причина в том, что, дескать, транспортное сообщение между этими городами-сателлитами и столицей хуже, чем между Киевом и Броварами или Борисполем. Да и развитие социальной инфраструктуры там идет не такими быстрыми темпами, как у лидеров. Впрочем, спрос на квартиры даже там очень велик. По данным ДП "РЕД", цены в этих городах за прошлый год выросли больше чем в полтора раза.

"Кусаются" цены в Вишневом и Вышгороде. По данным из разных источников, в этих городах за 1 м2 жилья в новостройке придется заплатить минимум 1600—1800 долл. И это при том, что в столице самые дешевые квартиры предлагаются по 1580 долл. за 1 м2 (речь идет об объектах ХК "Киевгорстрой"). Однако, как оказалось, купить небольшую "единичку" или "двушку" в только что построенном или строящемся доме в столице невозможно. Таких квартир в продаже просто нет. Как утверждают в отделе продаж компании, "единички" и "двушки" раскупаются мгновенно. А риелторы сквозь зубы говорят о том, что такие квартиры попадают на вторичный рынок, фактически минуя первичный. И, разумеется, там они предлагаются по совсем иным ценам, чем у застройщика.

В результате бурно растет спрос, который опрошенные эксперты считают основным виновником роста цен на квартиры в городах-сателлитах. Например, по данным компании "РЕД", в настоящее время число желающих купить в Вишневом почти в два раза превышает число выставленных на продажу квартир. Весьма высок спрос на новые квартиры и в Броварах. При этом, как отмечает мэр города Виктор Антоненко, стоимость жилья в Броварах лишь немного ниже, чем в Киеве. По его словам, на начало марта цена 1 м2 в новостройке составляла 1300-1500 долл.

"На увеличение спроса в сегменте многоквартирных загородных домов в первую очередь повлияло увеличение стоимости киевских квартир эконом-класса, а в последнее время также дефицит одно- и двухкомнатных квартир, предлагаемых стабильными компаниями", - утверждает Ирэна Тимохович. В спутниках Киева, по ее словам, спрос на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры распределен равномернее. Трехкомнатные покупают в основном те, кто хочет существенно улучшить свои жилищные условия, решаясь для этого на переезд из Киева. Одно- и двухкомнатные квартиры приобретаются, как правило, в процессе размена, причем часто переселенцами из других городов страны, которые продали свое жилье на малой родине. "Денег от продажи нашей трехкомнатной квартиры в Луганске хватило только на небольшую недостроенную "хатынку" в Броварах, - рассказала "Деньгам" Валентина, владелица небольшой парикмахерской в Киеве.- Но ничего, ездить на работу не слишком далеко, а домик мы за пару лет достроим".

Неоспоримым преимуществом жилья в пригороде, по мнению Гончаровой, является небольшой метраж. Например, общая площадь однокомнатной квартиры в новостройке не превышает 40 м2, а двухкомнатной - 70 м2. А это значительно уменьшает затраты на покупку жилья. К тому же жилые дома в пригороде столицы редко имеют больше 9 этажей, что позволяет оборудовать дом автономными системами отопления и водоснабжения.

Спрос на квартиры в сателлитах подстегивается еще и перспективой скорого вхождения ряда городов, в частности Вишневого и Вышгорода, в черту Киева.

Прогнозы

В компании "РЕД" говорят, что ситуация на рынке пригородной многоэтажной недвижимости напрямую зависит от спроса на столичном рынке жилья, вернее, от доступности квартир. "Пока в Киеве существует высокий уровень спроса на недвижимость и дефицит дешевых квартир, есть спрос и на жилье в пригороде, а, соответственно, цены будут расти. К тому же, качество жилья в жилых комплексах, расположенных в пригороде, зачастую выше, чем на Троещине или Борщаговке", - подчеркивают в компании "РЕД". Гончарова считает, что сегодня покупка жилья в пригороде является выгодной инвестицией для представителей среднего класса, поскольку цены на квартиры в наиболее популярных городах-спутниках постоянно растут. А для менее обеспеченных граждан покупка квартиры в пригороде - едва ли не единственный шанс обрести крышу над головой для того, чтобы работать или учиться в столице.

Говоря о перспективах строительства нового жилья в пригородах Киева, аналитики сходятся во мнении, что, учитывая нестабильную ситуацию на рынке нового строительства в Киеве, возникшую после избрания нового мэра, все больше строительных компаний станут осваивать область.

Растущие новостройки

Ирэна Тимохович,маркетолог строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест":

- Существует миф, что жилье в городах-спутниках в полтора раза дешевле киевского. На самом деле разница в цене немного ощущается только на вторичном рынке жилья. На первичном же - все совсем не так. Весьма показательным является элементарное сравнение стоимости квартир, например, в Святошинском районе Киева и в Коцюбинском. Если в Святошинском районе цена однокомнатной квартиры эконом-класса, метраж которой 59,65 м2, - около 91 тыс. долл. (сдача дома запланирована на 3 квартал 2008 года), то в Коцюбинском цена на аналогичную однокомнатную квартиру, правда, с более близким сроком сдачи (1 квартал 2008 года), составляет 88 тыс. долл.

Где больше строят?

Распределение предложения нового жилья по городам-спутникам Киева* Борисполь 26% Боярка 3% Бровары 18% Буча 5% Васильков 0% Вишневое 5% Вышгород 3% Гостомель 3% Ирпень 5% Коцюбинское 5% Обухов 11% Другие 16%.

Кто скупает пригород?

Основными покупателями жилья в пригороде являются те, для кого покупка квартиры в столице пока является непозволительной роскошью:
- трудовые мигранты из других регионов,
- жители близлежащих сел, которые продали свои частные дома и земельные участки,
- малообеспеченные жители столицы (пенсионеры, продавшие свои квартиры в Киеве, молодые семьи), а также спекулянты, которых к покупке жилья в пригороде побуждает стремительный рост цен в Киеве.

Опубликовано на сайте: 2007-05-16