Домик у моря

Риелторские компании из эмирата Дубаи в отчаянии. Недвижимость в ОАЭ длительное время была наиболее интересной и привлекательной с точки зрения инвестиционных вложений. Между тем сейчас половина операторов рынка оказалась на грани банкротства - за последние два месяца им не удалось заключить ни одной сделки. Те компании, которым все же посчастливилось найти клиентов, от результатов не в восторге - цены на недвижимость в Эмиратах падают. Всему виной отсутствие выдаваемых банковских кредитов и паника вокруг финансового кризиса, в один голос сетуют операторы дубайского рынка.

Иное дело украинские риелторы, специализирующиеся на продаже зарубежной недвижимости. Многие из них не только уверены в завтрашнем дне, но и ожидают преумножения своих доходов в разы. По их мнению, финансово-экономический кризис подогреет спрос на предлагаемый ими товар. Главное, убедить украинцев в том, что покупка зарубежной недвижимости - одна из немногих эффективных инвестиций, которая сохраняет стабильность в нынешних условиях. Весомы ли аргументы для убеждения?

Там, где нас нет...

На зарубежную недвижимость украинские инвесторы "клюнули" относительно недавно. Длительное время приобретение домика у моря оставалось прерогативой миллионеров, желающих проводить свой, как правило, короткий, отпуск в экзотических странах на собственных квадратных метрах. Для более широкой аудитории это удовольствие стало доступным около двух лет назад, тогда же к предприимчивым украинцам пришло понимание того, что такая инвестиция дает возможность неплохо заработать.

По мнению Артура Сомова, директора компании "Афенида Менеджмент", осуществляющей операции с зарубежной недвижимостью, эта перемена обусловлена двумя факторами. Во-первых, повышением благосостояния украинцев. Во-вторых, цены на квадратные метры в Украине, особенно в столице, за период 2006-2007 годов достигли заоблачного уровня. При этом во многих популярных у отечественных покупателей странах, таких, как Чехия, ОАЭ, Испания или Кипр, недвижимость либо дешевле, либо находится в таком же ценовом диапазоне. В любом случае качество ее гораздо выше.

В мире уже сформировался примерный уровень цен на ту или иную категорию недвижимости, поэтому сейчас несложно определить уровень переоценки недвижимости в Украине. "Для примера возьмем Киев. Для столиц стран Центральной и Восточной Европы средняя цена на жилую недвижимость составляет 1,8-2 тыс. евро за кв. м, в Киеве - 2,56 тыс. евро", - сравнивает Артур Сомов. По его словам, аналогичный пример можно привести и для курортной недвижимости. Цена квадратного метра приморской постройки в Египте составляет $800, а на ЮБК - $4 тыс. При этом в Крыму курортный сезон длится менее четырех месяцев по сравнению с шестью-десятью месяцами в Египте или ОАЭ.

По словам операторов рынка, финансово-экономический кризис существенно подогрел интерес украинцев к зарубежной недвижимости, сделав ее достойной альтернативой депозитам, сотрудничеству с инвестиционными компаниями и непосредственно покупке отечественной недвижимости, рынок которой сейчас пребывает в неприглядном состоянии. "Спрос на зарубежную недвижимость в нынешних условиях обусловлен потребностью покупателей в диверсификации своих инвестиций ради большей уверенности", - полагает Андрей Кулик, заместитель директора строительной компании "ГЕОС". Специалисты отмечают, что механизм ценообразования на рынке недвижимости носит более фундаментальный характер, чем на фондовых рынках. Это защищает его от влияния спекулятивного капитала и, соответственно, от резких падений. Инвестор всегда может выйти из проекта без потери основной суммы инвестиций.

Квадрат на блюдечке

С появлением спроса родилось и предложение. На протяжении нескольких последних лет в Украине стали появляться компании, специализирующиеся на продаже зарубежной недвижимости. По словам Артура Сомова, работающие на этом рынке агентства делятся на две категории. К первой относятся украинские компании, которые в своем портфеле имеют от трех до двадцати стран. Среди них - "Афенида", "Митропа", Pan Ukraine, DEC. Вторая группа - это представительства иностранных застройщиков, таких, как кипрские Pafilia Property Developers, Aristo, некоторые операторы болгарского и испанского рынков.

"Рентабельность продаж объектов зарубежной недвижимости розничным покупателям в Украине еще очень низка, так как активность украинцев в этом направлении только набирает обороты. Поэтому каждая из компаний имеет еще и профильный бизнес", - говорит Артур Сомов. Так, Pan Ukraine является одним из лидеров на отечественном туристическом рынке, DEC специализируется на услугах образования за рубежом.

На продаже зарубежной недвижимости такие компании зарабатывают около 15-20% от дохода инвестора. Чтобы минимизировать свои риски, для работы они выбирают исключительно те страны, в которых годовой рост цен на недвижимость составляет не менее 25%, при этом риелторы руководствуются и предпочтениями клиентов.

Больше всего украинцам приглянулись такие страны, как Турция, Хорватия, Черногория, Италия, Испания и эмират Дубаи. Но существует и мода, говорят операторы рынка. К примеру, в этом году набрал популярности остров Мадейра в Португалии, растет интерес к американскому штату Флорида. Покупают в основном жилую недвижимость у моря, как относительно дешевую ($70 тыс. в Египте), так и дорогую (более $250 тыс. на Канарах). Торговые и офисные квадратные метры за рубежом популярностью пока не пользуются.

Стоит отметить, что видов операций с недвижимостью, проводимых риелторскими компаниями, есть несколько, и каждый из них имеет свою рентабельность. К примеру, приобретение объектов с целью "продать дороже" обеспечивает от 50 до 100% доходности. Сдача в аренду - от 9% до 20% годовых. В то же время участие в строительстве объектов за рубежом может принести до 150% годовых даже в условиях финансового кризиса. По словам риелторов, с зарубежной недвижимостью интересно работать еще и потому, что во многих странах правила игры гораздо проще, чем в Украине, а условия - привлекательнее. Например, правительство Панамы гарантирует неприкосновенность частной собственности и освобождает от налогов на недвижимость на срок 20 лет.

Не все так просто

Между тем, оценивая рост спроса на зарубежную недвижимость, Брайан Малхолланд, руководитель группы по вопросам недвижимости компании "Делойт", отмечает, что "сложно сказать, движим ли этот спрос рациональными ожиданиями инвесторов". В любом случае существует ряд юридических и практических аспектов, связанных с владением недвижимым имуществом за пределами Украины, которые не следует недооценивать.

Главной проблемой, с которой в настоящее время сталкиваются инвесторы, является оценка стоимости имеющихся возможностей и доходности. "Оценка инвестиционной возможности - это понимание будущих денежных потоков, которые актив способен сгенерировать. Ввиду неспокойной ситуации, сложившейся как в Украине, так и в других странах, это крайне сложно сделать с высокой степенью уверенности", - отмечает Малхолланд. Поскольку стоимость иностранного актива будет, по всей вероятности, выражена в евро, рублях или долларах США, при покупке неизбежно встанет вопрос о риске, связанном с потерями при обмене иностранной валюты, предупреждает специалист.

По мнению Андрея Кулика, тем, у кого сейчас есть финансовые ресурсы, выгодней инвестировать в отечественный рынок недвижимости, который, по прогнозам игроков, быстро восстановится после кризиса, и будет приносить хороший доход. Ведь еще несколько месяцев назад показатели доходности в Украине были гораздо выше, чем в других странах Центральной и Восточной Европы. Когда ситуация восстановится, украинцы снова будут покупать национальную недвижимость, а уж после удовлетворения своих потребностей на отечественном рынке активизируются по отношению к зарубежному, полагает Андрей Кулик.

Так что, судя по всему, сейчас для украинских продавцов недвижимости пришел звездный час. Кто знает, может, скоро они разделят участь риелторов из эмирата Дубаи.

Дария Исакова

Опубликовано на сайте: 2008-12-13